O fundo imobiliário HGBS11 anunciou oficialmente a saída definitiva do I Fashion Outlet Novo Hamburgo, localizado no Rio Grande do Sul, após assinar um Memorando de Entendimentos para vender sua participação remanescente de 18,375% no empreendimento. A operação, avaliada em R$ 63,4 milhões, representa o capítulo final de um investimento iniciado em 2012 e deve gerar um ganho não recorrente próximo a R$ 48 milhões para o fundo, equivalentes a aproximadamente R$ 0,37 por cota.
Detalhes financeiros da venda do outlet pelo HGBS11
O valor total da transação foi fixado em R$ 63.400.161,28, com pagamento estruturado em parcelas. Um montante de R$ 15.850.001,28 será liquidado à vista no fechamento da operação. O saldo restante será dividido em quatro parcelas: duas de R$ 20.605.080,00 com vencimento em três e nove meses após a conclusão, e outras duas de R$ 3.170.000,00 cada, corrigidas pelo IPCA/IBGE, previstas para seis e doze meses pós-fechamento. Essa estrutura garante fluxo de caixa positivo para o fundo ao longo do próximo ano.
Prêmio significativo sobre avaliação anterior do imóvel
Pelos cálculos da gestora, a venda foi negociada com um cap rate de 7,7%, considerando o resultado operacional estimado para os doze meses anteriores à data prevista para o fechamento. Mais impressionante é o prêmio de 29,4% sobre a última avaliação formal do imóvel, indicando que o HGBS11 conseguiu realizar a venda por valor substancialmente superior ao apontado no laudo de avaliação mais recente, demonstrando habilidade negocial e timing de mercado favorável.
Impacto direto nos rendimentos dos cotistas do fundo
O ganho de aproximadamente R$ 48 milhões será incorporado ao resultado base caixa do HGBS11 e terá impacto positivo imediato. A operação também fortalece o guidance de rendimentos projetado para o primeiro semestre de 2026, mantido em R$ 0,17 por cota, alinhado com o patamar já anunciado para fevereiro de 2025. Isso proporciona previsibilidade e sustentação aos pagamentos futuros aos investidores.
Retorno histórico de quase 5 vezes o capital investido
A jornada do HGBS11 no outlet começou em 2012, quando o fundo estruturou um Certificado de Recebíveis Imobiliários para financiar as obras do empreendimento. Em junho de 2015, o CRI foi convertido em participação imobiliária direta, ao custo de R$ 12.919.254,71 pela mesma fração de 18,375% que agora está sendo vendida. Considerando o valor atual da venda, a operação representa cerca de 4,9 vezes o capital originalmente investido, um múltiplo robusto para um investimento imobiliário.
Taxa interna de retorno anualizada superior a 24%
Ao longo dos aproximadamente 11 anos de permanência no empreendimento, o investimento proporcionou uma taxa interna de retorno de 24,8% ao ano. Esse desempenho se torna ainda mais relevante quando comparado ao IPCA médio anual de 5,1% registrado no mesmo período, demonstrando um retorno real significativo e capacidade da gestão em criar valor para os cotistas mesmo em um cenário econômico desafiador.
Estratégia gradual de desinvestimento iniciada em 2024
A movimentação atual não é isolada, mas parte de uma estratégia planejada de redução de exposição. Em março de 2024, o fundo já havia vendido uma participação de 30,625% no mesmo ativo, iniciando o processo de desinvestimento. A venda atual da participação remanescente consolida essa estratégia e marca a saída definitiva do HGBS11 do projeto, liberando capital para novas oportunidades de investimento.
Condições precedentes e próximos passos da transação
A conclusão do negócio ainda está sujeita ao cumprimento de condições precedentes usuais neste tipo de operação, incluindo a formalização definitiva da documentação legal e contratual. O fundo HGBS11 informou que atualizará o mercado à medida que houver avanço nas etapas finais da transação, mantendo os investidores informados sobre o cronograma de conclusão e recebimento dos valores.
A venda do I Fashion Outlet Novo Hamburgo representa um marco na gestão de ativos do HGBS11, demonstrando como estratégias de investimento de longo prazo em imóveis bem localizados e geridos podem gerar retornos expressivos mesmo em momentos de transição de portfólio. A operação não apenas reforça o caixa do fundo, mas também valida a tese de investimento original e a capacidade da gestora em realizar ganhos de capital significativos para seus cotistas, enquanto mantém a perspectiva de distribuição de rendimentos estáveis no horizonte próximo.
