A recente escalada das tensões geopolíticas no Oriente Médio reacendeu entre investidores brasileiros um debate crucial: como a alta do petróleo e os riscos inflacionários globais podem afetar os Fundos de Investimento Imobiliário (FIIs)? Em um cenário de volatilidade externa, especialistas do mercado financeiro avaliam a resiliência da classe de ativos e projetam os possíveis efeitos sobre as carteiras.
Demanda por FIIs deve permanecer estável apesar da turbulência externa
Evandro Buccini, sócio e diretor de crédito da Rio Bravo Investimentos, não acredita que a demanda por fundos imobiliários deva mudar de forma significativa no Brasil. Segundo ele, a classe de ativos já possui forte presença nas carteiras dos investidores, sustentada por características fundamentais que continuam atraentes. “Os fundos imobiliários já têm uma difusão muito grande no país. Liquidez, renda mensal recorrente e previsibilidade continuam sendo os fatores que sustentam o interesse dos investidores”, comenta o especialista. Essa base sólida de investidores, acostumada com a dinâmica dos FIIs, tende a amortecer choques externos pontuais.
Ativos indexados ao IPCA podem oferecer proteção inflacionária
Em relação aos tipos de investimentos dentro do universo dos FIIs, Buccini destaca que ativos indexados ao Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA) tendem a se beneficiar relativamente em cenários de maior pressão inflacionária, sobretudo em horizontes mais longos. Para ele, títulos ligados à inflação ajudam a preservar o poder de compra das carteiras e podem se beneficiar de eventuais movimentos de fechamento da curva de juros reais. Essa dinâmica também pode favorecer, ainda que de forma marginal, fundos imobiliários de papel com exposição a Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs) indexados ao IPCA, especialmente em um ambiente de queda gradual da taxa básica de juros (Selic).
Imóveis físicos e contratos longos reduzem volatilidade dos FIIs
A visão de que os FIIs apresentam resiliência em momentos de crise é compartilhada por outros investidores experientes. Sidney Angulo, sócio do E-Business Park, afirmou recentemente que não pretende alterar sua carteira de fundos imobiliários diante das turbulências geopolíticas. Segundo ele, os fundos imobiliários costumam reagir de forma mais marginal a choques externos. Isso ocorre porque os ativos estão vinculados a imóveis físicos e contratos de longo prazo, o que tende a reduzir a volatilidade em comparação com outros mercados financeiros mais sensíveis a notícias de curto prazo.
FIIs atraem investidores em busca de previsibilidade de renda
Na avaliação de Mateus Vitória Oliveira, CEO da Private Log, em momentos de maior volatilidade global os fundos imobiliários também podem atrair investidores em busca de previsibilidade de renda. “Eles não têm o mesmo perfil de proteção imediata de títulos públicos de curtíssimo prazo, mas oferecem algo que muitos investidores procuram em períodos de incerteza: fluxo recorrente de dividendos”, comenta o executivo. Essa característica de gerar renda passiva mensal ou trimestral torna os FIIs um porto relativamente seguro quando outros ativos apresentam oscilações bruscas.
Impacto inflacionário de conflitos costuma ser temporário
Analisando os mecanismos de transmissão, Buccini explica que um eventual avanço do conflito no Oriente Médio tende a afetar inicialmente o câmbio e os preços do petróleo, o que poderia gerar impactos inflacionários no curto prazo. Apesar disso, o gestor avalia que parte desse movimento costuma perder força com o passar do tempo, à medida que o mercado absorve o choque inicial. Ele lembra que dinâmica semelhante ocorreu no início da guerra entre Rússia e Ucrânia, quando os preços das commodities dispararam no primeiro momento, mas depois passaram por um processo de acomodação.
Pressão inflacionária via commodities pode ser gradual
Oliveira, da Private Log, também observa que um eventual agravamento da situação no Oriente Médio pode pressionar a inflação brasileira, principalmente por meio do mercado de commodities, em especial o petróleo. O CEO ressalta que esse tipo de choque normalmente não aparece de forma imediata nos índices de preços, mas tende a se refletir ao longo dos meses seguintes caso os preços de energia permaneçam elevados. Essa defasagem temporal dá margem para que o mercado e as autoridades monetárias se ajustem às novas condições.
Brasil pode se beneficiar como exportador de commodities
Por sua vez, Buccini alerta para um aspecto paradoxal: o Brasil pode até se beneficiar relativamente após a fase inicial de volatilidade, dado o peso das commodities na pauta exportadora do país. Nesse cenário, o real poderia voltar a se valorizar, reduzindo parte das pressões inflacionárias importadas. “A minha impressão é que, daqui a algumas semanas, a gente não terá um impacto tão grande assim na inflação”, projeta o diretor da Rio Bravo, sugerindo que os efeitos podem ser mais limitados do que o temor inicial do mercado indica.
Ciclo de cortes da Selic deve continuar com ajustes de ritmo
Um dos pontos mais sensíveis para os FIIs é a trajetória da taxa básica de juros. Segundo Buccini, a política monetária brasileira ainda se encontra em terreno bastante restritivo, enquanto as expectativas de inflação vêm apresentando queda gradual, embora ainda não estejam exatamente no centro da meta (atualmente em 3%). Nesse contexto, o diretor da Rio Bravo avalia que o ciclo de cortes de juros deve continuar, ainda que fatores como petróleo, energia e câmbio possam influenciar marginalmente o ritmo dessas reduções. “Pode haver algum impacto nas expectativas e nas condições financeiras, mas olhando a situação hoje isso não parece ser determinante para a trajetória da Selic”, afirma.
Autoridade monetária pode adotar postura mais prudente
A mesma visão é compartilhada pelo CEO da Private Log, mas com um alerta sobre a reação do Banco Central. “Choques de commodities elevam a inflação corrente e também podem afetar as expectativas inflacionárias. Quando isso acontece, a autoridade monetária costuma reagir com mais prudência no processo de flexibilização”, acrescenta Oliveira. Essa cautela adicional pode significar cortes de juros mais lentos ou pausas temporárias no ciclo de afrouxamento monetário, o que afeta diferentes tipos de FIIs de maneiras distintas.
Diferentes tipos de FIIs reagem de forma distinta ao cenário
Os especialistas destacam que o impacto sobre os fundos imobiliários não é uniforme. Fundos de papel com maior exposição a CRIs indexados ao Certificado de Depósito Interbancário (CDI) tendem a se beneficiar caso os juros permaneçam elevados por mais tempo, já que sua remuneração acompanha diretamente a taxa básica da economia. Por outro lado, fundos de tijolo (que investem em imóveis físicos) com contratos de aluguel não corrigidos pela inflação podem sofrer mais em um ambiente de alta de preços, pois veem seu poder de compra corroído ao longo do tempo.
Diversificação continua sendo a principal estratégia defensiva
Diante desse cenário complexo, Oliveira recomenda uma abordagem equilibrada. “Diversificação entre fundos de tijolo e de papel, com atenção à qualidade dos ativos e dos contratos, costuma ser o principal mecanismo de proteção em momentos de maior volatilidade global”, conclui o CEO da Private Log. Essa estratégia permite que o investidor se beneficie das características defensivas dos imóveis físicos enquanto mantém exposição a ativos financeiros que podem se sair melhor em diferentes fases do ciclo econômico e monetário.
A resiliência histórica dos fundos imobiliários em períodos de turbulência, combinada com a diversificação natural dentro da própria classe de ativos, sugere que os FIIs brasileiros estão relativamente bem posicionados para enfrentar os ventos contrários provenientes do cenário geopolítico internacional. A chave, como sempre no mundo dos investimentos, está na seleção criteriosa, no entendimento dos diferentes perfis de fundos e na manutenção de uma perspectiva de longo prazo que transcenda as flutuações de curto prazo provocadas por eventos externos.
