O fundo imobiliário HSLG11 (HSI Logística) acionou a Justiça contra a Casas Bahia após a varejista deixar de pagar R$ 4,3 milhões em aluguéis relativos a setembro. O valor, de R$ 4.303.920,14, venceu em 7 de outubro e a ação de despejo foi ajuizada no dia seguinte, conforme comunicado oficial do fundo. A medida envolve dois centros logísticos ocupados pela rede, localizados em Contagem (MG) e São José dos Pinhais (PR), e representa um novo capítulo na crise que se arrasta desde o pedido de recuperação judicial da varejista, apresentado em agosto.
A inadimplência não é um episódio isolado. Antes do pedido de recuperação, o HSLG11 já vinha monitorando a concentração de risco: a Casas Bahia respondia, em julho, por 27,6% da receita contratada do fundo — número que subia para 30,9% se consideradas as áreas sublocadas, nas quais a responsabilidade de pagamento permanece com a locatária. Essa exposição elevada fez o mercado reagir de forma imediata quando a recuperação judicial foi anunciada: em 17 de agosto, as cotas do HSLG11 caíram 4,35%, fechando a R$ 79,75.
Cobrança e classificação do crédito
A ação de despejo por falta de pagamento é uma das ferramentas mais diretas à disposição do locador. No caso específico, a administração do fundo esclareceu que o aluguel não pago constitui crédito extraconcursal, pois venceu após a entrada do pedido de recuperação judicial. Essa distinção é técnica e relevante: enquanto dívidas anteriores ao processo podem ser submetidas a prazos e deságios do plano de recuperação, o crédito extraconcursal não segue o mesmo caminho, o que teoricamente fortalece a posição do credor na disputa.
Na prática, isso significa que o HSLG11 tenta retomar os imóveis e cobrar os valores sem esperar o desfecho do plano da varejista. A decisão de ajuizar a ação em 8 de outubro, apenas um dia após o vencimento, sinaliza uma postura agressiva da gestão para proteger os cotistas. O comunicado, no entanto, não traz estimativas sobre prazos nem projeções de impacto nos próximos dividendos — um ponto que deixa o mercado em compasso de espera.
Imóveis envolvidos e perfil operacional
Os dois galpões ocupados pela Casas Bahia somam aproximadamente 166,2 mil m² de área bruta locável. O imóvel em Contagem concentra a maior parte, com cerca de 92 mil m², enquanto o de São José dos Pinhais tem aproximadamente 74,2 mil m².
| Imóvel | Cidade/UF | Área bruta locável |
|---|---|---|
| Centro logístico 1 | Contagem (MG) | ≈ 92.000 m² |
| Centro logístico 2 | São José dos Pinhais (PR) | ≈ 74.200 m² |
Ambos os empreendimentos têm perfil logístico, o que reforça a tese de que a retomada poderia ser mais rápida, já que o mercado de galpões no Brasil segue aquecido em regiões como Contagem — importante polo de distribuição em Minas Gerais — e na região metropolitana de Curitiba. A realocação desses ativos, porém, depende de fatores como contratos vigentes, condições do imóvel e demanda local.
Recuperação judicial e efeitos em cadeia
A Casas Bahia pediu recuperação judicial em agosto, num movimento que abalou o setor de varejo e, principalmente, os fundos imobiliários locados para grandes redes. O caso do HSLG11 não é único: diversos FIIs expostos à varejista registraram quedas nas cotações e tiveram de revisar premissas de receita. A diferença aqui é a concentração — quase um terço da receita do fundo dependia de um único tomador, o que torna o evento um teste de resiliência para a gestão.
Do ponto de vista operacional, a perda desses contratos representaria um rombo substancial no caixa do HSLG11. Ações de despejo, mesmo quando procedentes, podem levar meses até a efetiva reintegração de posse. Nesse intervalo, o fundo deixa de receber os aluguéis, o que pressionará o dividendo e a cota. A administração, por enquanto, não divulga números sobre eventual provisionamento ou sobre alternativas de novos contratos.
O que significa “crédito extraconcursal” na prática?
Para o investidor leigo, o termo pode soar técnico, mas a explicação é simples: o crédito extraconcursal é uma obrigação gerada após o início da recuperação judicial e, por isso, não se submete às regras de reestruturação das dívidas antigas. Na disputa por pagamento, esses créditos têm prioridade sobre os concursais. No caso do HSLG11, isso fortalece a tese de cobrança integral, mas não elimina a incerteza do despejo — o juiz pode dar prazo para a locatária sair ou, em algumas situações, permitir que ela permaneça pagando um valor de ocupação.
Perspectivas para o fundo e para o mercado
A falta de um posicionamento claro sobre o impacto nos dividendos é, por si só, um dado relevante. Normalmente, fundos com exposição relevante a um tomador em crise divulgam projeções ou ranges para orientar os cotistas. A ausência disso sugere que a gestão ainda está avaliando alternativas, como a negociação direta com outro inquilino ou a venda dos ativos, caso a reintegração seja concluída.
Para o mercado de FIIs, o caso serve como lembrete sobre os riscos de concentração de receita. Diversificar locatários, mesmo que isso signifique contratos menores ou de prazo mais curto, pode ser mais seguro do que depender de um grande nome que atravessa turbulências. O desfecho do processo do HSLG11, portanto, será acompanhado não só pelos cotistas do fundo, mas por todos os investidores que avaliam exposição a varejistas em recuperação.
Enquanto a Justiça decide, a pressão sobre o HSLG11 continua. A cota do fundo já reflete parte desse risco desde agosto, mas a concretização do calote e a ação de despejo adicionam um novo elemento de incerteza. A expectativa é que a administração se manifeste com mais detalhes nos próximos relatórios gerenciais, especialmente sobre a estratégia de realocação desses galpões e sobre a política de distribuição de rendimentos no curto prazo.
