O fundo de investimento imobiliário TRXF11 anunciou nesta semana a aquisição de um galpão logístico em construção na cidade de Londrina, no Paraná, por R$ 135.502.736,84. O imóvel já possui contrato de locação firmado com a Shopee, plataforma de e-commerce pertencente ao grupo Sea Limited, por um prazo de dez anos. A operação representa uma das maiores transações do setor logístico no interior do Brasil neste início de ano e reforça a expansão da infraestrutura de e-commerce no país.
Contexto do mercado de fundos imobiliários brasileiro
O anúncio do TRXF11 ocorre em um momento de recuperação do mercado de Fundos Imobiliários pagam dividendos esta semana com destaque para KIVO11 e ONDA11″>fundos imobiliários após um período de volatilidade. Dados da B3 indicam que os FIIs registraram captação líquida positiva de R$ 2,1 bilhões no primeiro trimestre de 2024, reflexo da confiança dos investidores em ativos reais em meio à queda da taxa Selic. Os fundos logísticos têm se destacado especialmente, com valorização média de 8,7% no acumulado do ano, superando outros segmentos do setor.
A estratégia do TRXF11 segue a tendência de consolidação no mercado de galpões logísticos, impulsionada pelo crescimento sustentado do e-commerce. Segundo a Associação Brasileira de Logística, o setor de armazenagem registrou crescimento de 12% na ocupação no último ano, com destaque para as regiões metropolitanas e cidades do interior que servem como hubs regionais de distribuição.
Detalhes da operação e características do imóvel
O galpão adquirido pelo TRXF11 possui área construída de 25.000 metros quadrados e está localizado no Distrito Industrial de Londrina, região estratégica para o escoamento de mercadorias para todo o Paraná e estados vizinhos. A construção segue padrões internacionais de logística, com pé-direito alto, docas de carga modernas e sistemas automatizados de armazenagem. O contrato com a Shopee prevê reajustes anuais pelo IGP-M mais spread fixo, garantindo proteção contra a inflação para os cotistas do fundo.
“Esta aquisição consolida nossa posição como um dos principais players no segmento logístico e reforça nossa estratégia de diversificação geográfica”, afirmou em nota o gestor do TRXF11. “Londrina representa um mercado em crescimento, com localização privilegiada e infraestrutura rodoviária de qualidade”.
Expansão da Shopee no mercado brasileiro
A locação do galpão pela Shopee faz parte da estratégia de expansão da empresa no Brasil, onde busca ampliar sua capacidade logística para reduzir prazos de entrega e custos operacionais. A plataforma, que chegou ao país em 2019, já possui mais de 10 centros de distribuição espalhados pelo território nacional, com investimentos superiores a R$ 1 bilhão em infraestrutura.
Dados da consultoria Neotrust mostram que a Shopee mantém a liderança no ranking de marketplaces brasileiros, com participação de 38% nas vendas online no primeiro trimestre de 2024. A empresa tem investido pesado em logística para competir com rivais como Mercado Livre e Amazon, que também expandiram suas redes de distribuição nos últimos anos.
Impacto econômico para Londrina e região
A instalação do centro de distribuição da Shopee em Londrina deve gerar cerca de 200 empregos diretos na fase operacional, além de movimentar o setor de transporte e serviços locais. A prefeitura municipal estima que o empreendimento possa aumentar em 15% o fluxo de cargas na região, fortalecendo a posição da cidade como hub logístico do norte paranaense.
“Esta operação consolida Londrina como um polo logístico estratégico no Paraná”, avalia o secretário de Desenvolvimento Econômico do município. “A chegada de uma empresa do porte da Shopee atrai outros investimentos e fortalece nossa economia local”.
Tendências do mercado de imóveis logísticos
O setor de galpões logísticos tem registrado crescimento constante nos últimos anos, impulsionado pela transformação digital do varejo. Dados do CBRE mostram que a taxa de vacância no segmento caiu para 4,2% no último trimestre, o menor patamar da história, enquanto os aluguéis registraram alta média de 18% em 12 meses.
Especialistas apontam que a demanda por espaços logísticos modernos deve continuar aquecida, com previsão de investimentos de R$ 15 bilhões no setor até 2026. “O e-commerce mudou radicalmente a dinâmica do mercado imobiliário logístico”, analisa o diretor de pesquisa da consultoria JLL. “Empresas precisam de galpões mais modernos e estrategicamente localizados para atender à demanda por entregas rápidas”.
Perspectivas para o TRXF11 e o setor
Com a aquisição do galpão em Londrina, o TRXF11 amplia sua carteira para 15 imóveis logísticos, totalizando R$ 2,3 bilhões em ativos sob gestão. O fundo projeta dividendos de R$ 0,85 por cota no próximo trimestre, representando yield de 7,2% sobre o valor atual das cotas.
Analistas do mercado financeiro avaliam que a operação fortalece o posicionamento do fundo em um segmento em crescimento, mas alertam para os riscos da concentração em um único inquilino. “A Shopee é uma locatária de primeira linha, mas a dependência de um único contrato exige monitoramento constante”, pondera um analista do BTG Pactual.
Para o futuro, espera-se que o TRXF11 continue expandindo sua carteira, com foco em ativos logísticos em regiões com deficit de infraestrutura moderna. O fundo já sinalizou interesse em aquisições no Nordeste e Centro-Oeste, regiões que apresentam maior crescimento do e-commerce nos últimos anos.
O mercado de FIIs logísticos deve continuar atraindo investidores em busca de proteção inflacionária e renda recorrente, especialmente em um cenário de juros em queda. A consolidação do setor tende a acelerar, com fusões e aquisições entre fundos menores que buscam escala para competir com players consolidados como o TRXF11.
