A gestão do fundo imobiliário GARE11 está em negociações com incorporadoras para desenvolver projetos residenciais e comerciais em terrenos de lojas do Pão de Açúcar, ativos que pertencem ao seu portfólio. A estratégia, revelada pelo gestor do fundo, visa criar uma nova fonte de valorização e renda extraordinária para os cotistas, indo além da receita tradicional de aluguel. A movimentação ocorre em um momento de recuperação judicial do grupo varejista, cenário que a administração do fundo avalia como uma oportunidade para monetizar ativos de forma vantajosa.
Negociações avançam em imóveis estratégicos de São Paulo
Durante o evento FIIs Experience, realizado pela Suno em São Paulo, Gustavo Asdourian, gestor do Guardian Real Estate, detalhou que propriedades localizadas na Avenida Angélica e na Rua Abílio Soares, ambas na capital paulista, já estão em fase de conversas com potenciais parceiros do setor imobiliário. O objetivo é transformar esses terrenos, que hoje abrigam unidades do supermercado, em empreendimentos de alto padrão. Essa iniciativa pode destravar receitas significativas para o GARE11, criando um pipeline de desenvolvimento que deve impactar positivamente o desempenho do fundo no médio prazo, conforme explicou o executivo.
Aluguéis do Pão de Açúcar seguem sendo pagos normalmente
Apesar do processo de recuperação extrajudicial pelo qual passa o Grupo Pão de Açúcar, Asdourian afirmou que a situação representa um risco menor do que pode parecer à primeira vista. “Os aluguéis estão sendo recebidos normalmente. O aluguel caiu, tudo certo”, declarou, referindo-se aos ajustes contratuais já acordados com a rede varejista. Essa previsibilidade no fluxo de caixa proveniente dos contratos de locação fornece a estabilidade necessária para que o fundo explore, com segurança, alternativas mais agressivas de reciclagem e valorização do seu portfólio.
Estratégia foi montada com foco em localização premium desde a origem
A decisão de buscar parceiros para desenvolver os terrenos não é uma reação improvisada à crise do locatário. Segundo o gestor, a estratégia foi construída com prudência desde a aquisição dos imóveis. Ao comprar pontos do Pão de Açúcar, a administração do GARE11 já considerava os desafios operacionais do varejo e priorizou a seleção de imóveis com localização excepcional. “Escolhemos os melhores pontos justamente para que, caso houvesse algum problema, estivéssemos em posição segura”, explicou Asdourian. A resiliência locacional, ou seja, o valor intrínseco do terreno independente do negócio que o ocupa, foi definida como um pilar fundamental de proteção do investimento.
Mudança no perfil de ativos aumentou a liquidez do fundo
Outro fator que viabiliza essa nova fase de desenvolvimento é uma mudança estrutural no portfólio do GARE11. Anteriormente, o fundo era mais concentrado em galpões logísticos de alto valor unitário, ativos que tendem a ser menos líquidos e mais complexos para vender ou repactuar. Essa configuração limitava a velocidade com que a gestão poderia reciclar capital. Ao migrar para imóveis urbanos, como supermercados e drogarias, com valores individuais entre R$ 10 milhões e R$ 20 milhões, o fundo ampliou significativamente sua liquidez. Essa agilidade permite executar vendas e novas aquisições com maior frequência e precisão.
Vendas recorrentes se tornam prática para agregar valor ao cotista
Essa transformação operacional permitiu que a gestão adotasse uma postura mais dinâmica. “A venda recorrente é algo que fazemos todo ano e hoje está muito mais fácil agregar valor ao investidor”, afirmou Asdourian. A prática de vender ativos maduros e reinvestir o capital em oportunidades com maior potencial de valorização ou rendimento tornou-se uma marca do fundo. A possibilidade de desenvolver terrenos próprios surge agora como uma etapa mais sofisticada dentro dessa mesma lógica, permitindo que o GARE11 capture valor não apenas da locação, mas também do desenvolvimento imobiliário em si.
Oportunidade surge em meio à reestruturação do setor varejista
O contexto da recuperação judicial do Pão de Açúcar, longe de ser apenas um obstáculo, é visto pela gestão como um catalisador para acordos vantajosos. A necessidade do grupo varejista de otimizar sua estrutura pode abrir portas para negociações que beneficiem ambas as partes, como a permuta de pontos ou a revisão de contratos de forma a liberar terrenos para novos projetos. O fundo se posiciona, portanto, não como um espectador passivo, mas como um agente ativo que busca extrair valor de uma situação complexa do mercado.
Pipeline de desenvolvimento deve diversificar fontes de receita
A criação de um pipeline de desenvolvimento imobiliário representa uma evolução no modelo de negócios do GARE11. Tradicionalmente, os fundos de papel, como é o caso, geram renda quase que exclusivamente através do recebimento de aluguéis e juros. Ao embarcar em joint ventures ou vender terrenos com potencial construtivo a incorporadoras, o fundo pode acessar receitas extraordinárias provenientes de cessão de direitos, lucro na venda do ativo desenvolvido ou até mesmo uma participação nos futuros empreendimentos. Isso diversifica as fontes de retorno e pode levar a uma valorização mais acelerada da cota.
Foco permanece em ativos urbanos de pequeno e médio porte
A estratégia do GARE11 continua ancorada na tese de ativos urbanos de pequeno e médio porte. A gestão acredita que esse nicho oferece um equilíbrio ideal entre yield (rendimento), liquidez e potencial de valorização. Supermercados, drogarias e edifícios comerciais em bairros consolidados tendem a apresentar contratos de locação mais estáveis e uma base de locatários mais diversificada, reduzindo o risco. A capacidade de, no futuro, redesenhar o uso desses mesmos imóveis, como no caso dos terrenos do Pão de Açúcar, adiciona uma camada extra de opcionalidade ao investimento.
A movimentação do GARE11 ilustra uma tendência de sofisticação no mercado de fundos imobiliários, onde a gestão ativa e a capacidade de se adaptar às dinâmicas do mercado imobiliário físico tornam-se diferenciais cruciais. A busca por valor não se limita mais à seleção passiva de ativos, mas avança para a sua transformação ativa, sinalizando um novo patamar de atuação para fundos que desejam oferecer retornos superiores em um ambiente econômico desafiador. A habilidade de identificar potencial latente em um terreno de supermercado e convertê-lo em um projeto residencial de alto padrão pode ser, no futuro, a linha que separa os fundos de desempenho mediano daqueles que conseguem gerar riqueza consistente para seus cotistas.
