O fundo imobiliário CCME11 capturou a atenção do mercado ao revelar que o desconto das cotas no mercado secundário amplia significativamente a remuneração implícita da sua carteira de crédito. Com as cotas negociadas abaixo do valor patrimonial, os CRIs do fundo passam a embutir taxas de CDI + 12,5% ao ano e IPCA + 15,8% ao ano, já líquidas das taxas de gestão e administração. Esse efeito de alavancagem via desconto transforma a percepção de rentabilidade para quem compra no secundário, tornando o CCME11 um caso interessante de arbitragem entre preço de mercado e valor patrimonial.
Remuneração implícita e o efeito do desconto no mercado secundário
Pelo valor patrimonial, as taxas médias dos títulos da carteira são CDI + 2,6% ao ano e IPCA + 9,8% ao ano. A diferença para os números observados no mercado – CDI + 12,5% e IPCA + 15,8% – decorre justamente do fato de a cota ser negociada com desconto. Para o investidor que adquire as cotas no secundário, esse desconto amplifica a taxa implícita dos ativos de crédito, já que o preço pago é inferior ao patrimônio líquido por cota. É um mecanismo que eleva o yield real da carteira sem que os ativos subjacentes mudem – apenas a base de cálculo muda.
Desempenho operacional e resultados acumulados
O fundo mantém um montante relevante de resultados acumulados. Em julho, o resultado foi de R$ 6,8 milhões, equivalente a R$ 0,101 por cota. Em 17 de agosto, foram distribuídos R$ 0,086 por cota, preservando uma reserva de resultados não distribuídos de R$ 8,1 milhões, ou R$ 0,12 por cota. O desempenho de julho foi favorecido pelo pagamento trimestral de juros de parte dos CRIs da carteira. A distribuição ficou dentro do intervalo previsto no guidance de rendimentos para o terceiro trimestre de 2026 e alinhada aos resultados recorrentes do fundo.
Novas alocações em CRIs e perspectivas
Foram investidos R$ 30 milhões em dois CRIs: R$ 20 milhões no CRI Vista Faria Lima, a IPCA + 9,48% ao ano, e R$ 10 milhões no CRI Almeida Junior, a CDI + 1,25% ao ano. Essas operações foram adquiridas no mercado secundário e apresentavam remuneração superior às taxas de emissão, com perfil considerado high grade. A administração informou ainda a intenção de realizar uma nova aquisição de perfil defensivo em agosto e, em setembro, alocar recursos em duas operações originadas ou estruturadas pela própria Canuma.
Ativos imobiliários: Kasa Vila Olímpia e Shopping Jardim Sul
Além da carteira de crédito, os ativos imobiliários registraram avanço operacional. O Kasa Vila Olímpia, residencial com 243 apartamentos voltados à locação de média duração, encerrou julho com ocupação de 71%, alta de quatro pontos percentuais ante junho. A gestão projeta que o indicador alcance 79% em agosto. O aluguel médio atingiu R$ 111 por metro quadrado, aumento de 24% desde o início da gestão, em 2023. O prazo médio dos contratos assinados em julho foi de 16 meses, acima dos 14,8 meses registrados em 2025.
No Shopping Jardim Sul, as vendas totais cresceram 0,8% em junho na comparação anual, enquanto o NOI avançou 34%. No acumulado do primeiro semestre, as vendas subiram 11%. A ocupação do empreendimento chegou a 98,3%. Em agosto, o fundo anunciou um acordo preliminar para a venda de uma fração ideal de 10% do Shopping Jardim Sul por R$ 67 milhões. O valor corresponde a um cap rate de 7,8%, considerando os 12 meses encerrados em maio, e está 8,1% acima do último laudo de avaliação. A conclusão depende do cumprimento de condições precedentes e da assinatura dos documentos definitivos.
Carteira de FIIs
Em julho, a carteira de FIIs era composta por oito ativos e registrou queda de 0,25%, ante recuo de 0,32% do IFIX. Desde o início das alocações, entre junho de 2022 e julho de 2026, a carteira acumula valorização de 52,9%, enquanto o IFIX avançou 35,5% no mesmo intervalo. O fundo segue avaliando oportunidades de alocação diante da queda observada nos preços de diversos FIIs nos últimos meses.
A combinação de desconto de cota com alocação seletiva em CRIs high grade e ativos imobiliários com evolução operacional consistente coloca o CCME11 em uma posição diferenciada para quem busca rendimento real acima da inflação no mercado de fundos imobiliários brasileiro. O spread entre a taxa implícita e a taxa patrimonial continua sendo o principal gatilho de valor para novos investidores.
