Em um cenário global marcado por tensões geopolíticas e possíveis turbulências econômicas, muitos investidores se questionam sobre a necessidade de ajustar seus portfólios. No entanto, o experiente investidor Sidney Angulo, sócio do E-Business Park, adota uma postura diametralmente oposta: sua carteira de fundos imobiliários (FIIs) permanece praticamente inalterada. Para ele, o impacto de movimentos macroeconômicos de curto prazo sobre o setor imobiliário tende a ser limitado, reforçando a tese de que os FIIs são investimentos para serem mantidos com paciência e visão de longo prazo.
Resiliência dos fundos imobiliários frente a choques externos
Sidney Angulo argumenta que os fundos imobiliários costumam apresentar uma reação mais marginal a choques externos quando comparados a outras classes de ativos. Essa característica de resiliência decorre da própria natureza dos ativos subjacentes: imóveis físicos e contratos de longo prazo. “Os fundos imobiliários costumam reagir de forma mais marginal a choques externos. Isso ocorre porque os ativos estão vinculados a imóveis físicos e contratos de longo prazo, o que tende a reduzir a volatilidade em comparação com outros mercados”, explica o investidor. Enquanto commodities como petróleo ou moedas podem sofrer oscilações bruscas em resposta a notícias geopolíticas, o valor dos imóveis e dos fluxos de caixa contratuais tende a apresentar uma trajetória mais suave e previsível.
Estratégia de longo prazo como uma carteira de imóveis, não de papéis
A abordagem de Angulo vai além de uma simples preferência por ativos imobiliários; ela reflete uma filosofia de investimento profundamente enraizada. Ele não enxerga sua carteira de FIIs como um portfólio de ativos financeiros tradicionais, sujeito a constantes rebalanceamentos táticos. Em vez disso, trata-a como uma coleção de propriedades. “Eu não monto um portfólio. Eu monto uma carteira de imóveis. Quando faço uma alocação, penso em algo consistente e de longo prazo. Por isso eu mudo muito pouco”, detalha. Essa perspectiva permite que ele ignore o ruído do mercado de curto prazo e se concentre na qualidade fundamental dos fundos e nos fluxos de renda que geram.
Comprar na baixa como tática em momentos de pânico
Essa visão de longo prazo não significa passividade total. Pelo contrário, ela capacita o investidor a agir de forma contrária ao sentimento predominante do mercado em momentos de stress. Angulo revela que sua ação estratégica durante períodos de queda acentuada foi justamente ampliar suas posições. “Quando estava todo mundo vendendo cotas, eu estava comprando. Eu nem acompanho essas oscilações de curto prazo”, afirma. Esse comportamento, conhecido como “buying the dip”, é facilitado pela convicção de que a queda nos preços das cotas é temporária e não reflete necessariamente uma deterioração no valor intrínseco dos imóveis ou na capacidade dos fundos de honrar seus contratos de aluguel.
Contraste entre a volatilidade de ações e a estabilidade dos FIIs
Para contextualizar a relativa calma dos fundos imobiliários, Angulo faz uma comparação direta com o mercado acionário. Ele defende que a volatilidade observada nos FIIs ainda é pequena quando posta lado a lado com os movimentos típicos das ações. “Fundo imobiliário não é volatilidade de ação. É uma coisa consistente. Se o fundo tem boa gestão e dívida controlada, o movimento tende a ser mais estável”, pontua. Enquanto o valor de uma ação está intrinsecamente ligado a expectativas futuras de lucro, crescimento e sentimentos do mercado — fatores altamente voláteis —, o valor de um FII está ancorado em ativos tangíveis e contratos de receita, oferecendo um piso de valor mais definido.
Perfis de investidor distintos para cada classe de ativo
O executivo também destaca que o perfil do investidor e a dinâmica de acompanhamento são radicalmente diferentes entre os dois mundos. O mercado de ações geralmente exige monitoramento mais constante, análise técnica e fundamentalista frequente, e uma tolerância ao risco significativamente maior devido à sua volatilidade inerente. Já os fundos imobiliários, segundo sua visão, podem ser acompanhados com menor frequência, sendo mais adequados para investidores que buscam uma combinação de renda recorrente (proveniente dos aluguéis) e uma valorização de capital mais gradual e previsível ao longo do tempo.
Perspectiva de queda gradual dos juros no Brasil
Além da análise setorial, Angulo incorpora uma visão macroeconômica ao seu otimismo. Ele observa que a tendência para a economia brasileira é de uma queda gradual da taxa básica de juros (Selic) nos próximos meses, impulsionada pelo impacto negativo que o custo elevado do crédito exerce sobre empresas e consumidores. “Não vejo espaço para juros de 15% por muito tempo. Se o cenário se normalizar, é possível imaginar algo próximo de 12% ou até abaixo disso”, projetou durante participação no programa Liga de FIIs. Um ambiente de juros em trajetória de baixa é tradicionalmente favorável para os fundos imobiliários, pois reduz o custo de captação para as empresas do setor e aumenta o apetite por ativos que oferecem renda, em contraste com a queda do rendimento de títulos de renda fixa.
Importância da gestão e do nível de endividamento dos fundos
Mesmo em um cenário potencialmente favorável, Angulo ressalta que a seleção de fundos não pode ser negligenciada. A qualidade da gestão e o nível de endividamento dos ativos emergem como critérios fundamentais para garantir a estabilidade prometida. Um fundo bem administrado, com dívidas controladas, prazos de vencimento adequados e uma carteira de imóveis diversificada e de qualidade estará muito melhor posicionado para navegar por qualquer turbulência econômica, seja ela local ou global. Essa análise fundamentalista é o que permite ao investidor manter a calma quando as cotações entram em curto período de correção.
A blindagem proporcionada por contratos de longo prazo
Um dos pilares centrais da tese de resiliência dos FIIs reside na estrutura de seus contratos. Muitos fundos, especialmente os do tipo tijolo (que investem diretamente em imóveis), possuem inquilinos com contratos de médio a longo prazo, frequentemente com correção por índices como o IGP-M ou o IPCA. Esses contratos fornecem uma visibilidade robusta dos fluxos de caixa futuros, criando uma espécie de “blindagem” contra a volatilidade econômica imediata. Enquanto uma empresa listada em bolsa pode ver seu lucro trimestral despencar devido a um choque externo, um fundo de galpões logísticos com contratos de 5 a 10 anos terá sua receita garantida por um período muito mais extenso, independentemente das manchetes do dia.
A seletividade como ferramenta para tempos incertos
A postura de não alterar a carteira não implica em complacência. Angulo é conhecido por sua seletividade e por manter um “time reserva” de fundos, uma lista de opções que ele acompanha de perto e considera investir quando surgirem oportunidades de preço. Essa prática demonstra que, embora a carteira principal seja mantida estável, o investidor permanece engajado com o mercado, pronto para reforçar posições em fundos de qualidade quando o momento for propício, aproveitando justamente os momentos de irracionalidade ou medo que afetam os preços no curto prazo.
Em um mundo financeiro muitas vezes dominado pelo imediatismo e pela reação a cada nova manchete, a estratégia defendida por Sidney Angulo serve como um lembrete do poder da paciência e da convicção no investimento. Sua abordagem reforça que, para investidores em fundos imobiliários com horizonte de longo prazo, a melhor resposta à volatilidade global pode não ser uma reviravolta na carteira, mas sim a disciplina de se apegar aos fundamentos sólidos dos ativos, à qualidade da gestão e à previsibilidade dos contratos. A estabilidade, nesse caso, não é encontrada na frenética busca por novos ativos, mas na calma persistência com os já selecionados.
