Em um movimento estratégico de reciclagem de portfólio, o fundo imobiliário LVBI11 acaba de concluir a venda de um galpão logístico localizado em Itapevi (SP) por R$ 103,7 milhões. A transação, formalizada com a assinatura dos documentos definitivos, deve gerar um lucro líquido de aproximadamente R$ 14,93 milhões em regime de caixa, o que equivale a R$ 0,93 por cota — um resultado que reforça a capacidade do fundo de extrair valor de ativos maduros e realocar capital em empreendimentos mais aderentes à sua tese de investimento.
LVBI11 aliena galpão logístico e projeta lucro de R$ 0,93 por cota
O ativo negociado está situado na Rua Portugal, nº 400, em Itapevi, na Grande São Paulo. O terreno possui 60.268 m² registrados, com área total construída de 35.779 m² e área bruta locável (ABL) de 34,9 mil m². O empreendimento fazia parte da carteira do LVBI11 desde dezembro de 2019 e, segundo a gestora, era o único imóvel classificado como classe B no portfólio logístico do fundo.
Do montante total da venda, R$ 34,07 milhões já foram pagos como sinal no fechamento do negócio. O restante será quitado em duas parcelas: outros R$ 34,07 milhões em até seis meses, e a parcela final de R$ 35,57 milhões em até 12 meses. Todos os valores a prazo serão atualizados pelo IPCA, garantindo correção monetária ao fundo.
Condições de pagamento e garantias reforçam segurança da operação
Para cobrir eventuais pendências, intervenções no imóvel e a retificação de área, R$ 1,5 milhão da última parcela foi alocado em conta vinculada. Esse montante, incluindo os rendimentos gerados no período, será liberado ao LVBI11 assim que as medidas forem concluídas ou ao final do prazo estipulado, o que minimiza riscos de contingenciamento.
A transação conta ainda com garantia de alienação fiduciária do próprio imóvel sobre as parcelas não quitadas. Isso adiciona uma camada extra de segurança ao fluxo de recebimento, pois em caso de inadimplência o fundo mantém a propriedade do ativo até o pagamento integral.
Venda supera capital investido e laudo de avaliação
O preço obtido ficou 16,8% acima do capital originalmente investido no galpão e 0,7% superior ao valor indicado no laudo de avaliação de março de 2026. Com isso, a operação apresenta uma taxa interna de retorno (TIR) anualizada estimada em 10,3%, segundo cálculos divulgados pela administração do fundo.
O galpão vendido possuía eficiência de armazenagem de 65%, pé-direito de 10 metros e capacidade de piso de 3 toneladas por metro quadrado, sem estrutura de cross docking. Esses atributos ficaram abaixo dos parâmetros definidos pela gestão para a qualidade da carteira logística, o que justifica o desinvestimento como parte da estratégia de reciclagem.
Portfólio logístico do LVBI11 agora 100% classe A
Antes da alienação, 93% da ABL do fundo estava concentrada em empreendimentos classe A e 7% em classe B. Com a saída do galpão de Itapevi, a exposição a imóveis classe B foi zerada, e todo o portfólio logístico passou a ser composto exclusivamente por ativos classe A. Isso alinha o fundo ao padrão de qualidade desejado pela gestão, que busca empreendimentos com maior eficiência operacional, pé-direito mais alto e capacidade de piso superior.
A compradora assumiu todos os direitos e obrigações do imóvel, inclusive a posição de locadora nos contratos em vigor. A partir da assinatura da escritura definitiva, os aluguéis e demais recebíveis passaram a pertencer à nova proprietária, liberando o LVBI11 para focar na realocação dos recursos em ativos mais aderentes à sua tese.
A movimentação do LVBI11 ilustra como a reciclagem de portfólio pode ser uma ferramenta eficaz para fundos imobiliários que buscam melhorar a qualidade média de seus ativos e, ao mesmo tempo, gerar ganhos de capital para os cotistas. Com a venda, o fundo não apenas obteve um lucro expressivo por cota, como também eliminou o único ativo fora do padrão classe A da carteira, potencializando a eficiência logística do portfólio. Resta acompanhar como os recursos serão reinvestidos e se novas alienações de ativos com características semelhantes devem ocorrer nos próximos meses.
