O fundo imobiliário Riza Terrax (RZTR11) registrou um impacto positivo de R$ 5,78 por cota com a venda da Fazenda São Francisco I, localizada no Mato Grosso, por R$ 200 milhões. A transação, anunciada em fato relevante, envolve uma área total de 5.346,32 hectares (3.939,23 hectares úteis) e faz parte de uma estratégia mais ampla de reestruturação do portfólio do FII, que também incluiu a operação de Buy to Lease da Fazenda São Francisco II por R$ 115 milhões em abril deste ano.
Reorganização do portfólio do RZTR11
A propriedade original foi adquirida em agosto de 2024 por R$ 297 milhões, sendo posteriormente dividida em duas áreas de acordo com a vocação produtiva: a Fazenda São Francisco I, voltada ao setor agrícola, e a Fazenda São Francisco II, focada na pecuária. Essa separação permitiu que cada ativo fosse negociado de forma independente, maximizando o valor para o fundo.
Na primeira etapa, a Fazenda São Francisco II foi alienada por R$ 115 milhões já com contratos de arrendamento rural firmados, incluindo opções de compra para os grupos Úbere Agropecuária e Agro Gerações. Já a venda da Fazenda São Francisco I, concluída agora, gerou o ganho de R$ 5,78 por cota ao longo do período de recebimento dos valores.
Estrutura de pagamento da Fazenda São Francisco I
O acordo de venda da Fazenda São Francisco I prevê três formas de pagamento, combinando entrada à vista, permuta de imóvel rural e parcelamento corrigido. Veja os detalhes:
| Componente | Valor | Condições |
|---|---|---|
| Entrada à vista | R$ 42 milhões | Pagamento imediato |
| Permuta de imóvel rural | R$ 40 milhões | Propriedade em Getulina (SP), 594,93 hectares |
| Saldo parcelado (4 parcelas anuais) | R$ 118 milhões | Parcelas de R$ 38 mi, R$ 30 mi, R$ 26 mi e R$ 24 mi, corrigidas a 10% ao ano |
| Valor total estimado com correção | R$ 230 milhões | Considerando juros futuros |
O imóvel recebido em permuta, localizado na comarca de Getulina (SP), possui 542,94 hectares úteis, dos quais 488,25 hectares estão arrendados para cultivo de cana-de-açúcar. O contrato de arrendamento tem prazo remanescente de um ano, prorrogável por mais um, e gera um yield estimado de 3% ao ano sobre o valor do empreendimento.
Gestão da dívida e destino dos recursos
Com o montante recebido, a gestão do RZTR11 avalia a quitação antecipada do saldo devedor remanescente da aquisição original da Fazenda São Francisco, que era de R$ 297 milhões. Originalmente, o pagamento foi estruturado com R$ 92 milhões à vista e R$ 205 milhões em parcelas semestrais até 2028, corrigidas a 85% do CDI. A ideia é negociar um desconto junto ao vendedor para encerrar a dívida antes do prazo.
Caso a renegociação não seja economicamente vantajosa, os recursos serão direcionados para novas operações de Sale & Leaseback — estratégia na qual o fundo adquire um imóvel e o aluga ao antigo proprietário. Esse movimento busca manter a geração de receita recorrente e ajustar o portfólio a oportunidades de maior rentabilidade.
Revisão do guidance e dividendos
O anúncio da venda ocorre em um contexto de revisão para baixo da expectativa de distribuição de dividendos do RZTR11. De acordo com o relatório gerencial de agosto, divulgado no início de outubro, a redução no guidance foi motivada pela diminuição do fluxo de recebimentos previsto para o segundo semestre. O último provento distribuído foi de R$ 0,85 por cota, pago em 7 de outubro.
Apesar da pressão sobre os rendimentos de curto prazo, a alienação da Fazenda São Francisco I reforça a capacidade de gestão do fundo em realizar operações com valor agregado. O impacto de R$ 5,78 por cota, embora diluído ao longo do tempo, representa um retorno adicional que pode compensar parcialmente a queda nos dividendos esperados.
Para o investidor do agronegócio, o movimento do RZTR11 ilustra como a segmentação de ativos e a combinação de vendas com permuta e parcelamento podem gerar valor em cenários de juros elevados. A possibilidade de quitar antecipadamente a dívida original reduz o custo financeiro futuro, enquanto a opção pelo Sale & Leaseback mantém a exposição ao setor agrícola com fluxo de caixa previsível.
