O fundo imobiliário TRXF11 (TRX Real Estate) acaba de selar a maior transação de sua história, comprometendo cerca de R$ 2,13 bilhões na compra de participação em dois FIIs administrados pela Cy.Capital, plataforma de investimentos do Grupo Cyrela. O negócio envolve cinco imóveis de alto padrão institucional: quatro galpões logísticos e um edifício corporativo, somando aproximadamente 251 mil metros quadrados de Área Bruta Locável (ABL) distribuídos em terrenos que totalizam 580 mil metros quadrados. Os ativos estão localizados em pontos estratégicos de São Paulo, Rio de Janeiro e Extrema (MG), todos posicionados próximos a eixos logísticos de alta relevância para o escoamento de mercadorias e operações de distribuição.
Pelo volume financeiro envolvido, a operação coloca o TRXF11 entre os maiores negócios já efetivados por um fundo imobiliário no Brasil. Além dos galpões, o pacote adquirido inclui um prédio corporativo em São Paulo, atualmente locado por uma empresa do setor de banco digital por meio de contrato de longo prazo. Este movimento não apenas diversifica a base de ativos, mas também inaugura uma parceria estratégica entre a TRX Investimentos e a Cy.Capital, que atua nos segmentos de logística, residencial e crédito imobiliário, administrando aproximadamente R$ 2,9 bilhões em capital comprometido.
Logística assume a liderança no portfólio do TRXF11
Com a conclusão dessa aquisição bilionária, a composição do portfólio do TRXF11 muda de patamar. Os ativos logísticos agora representam 45,11% da ABL total do fundo, tornando-se a classe dominante entre os seus 120 imóveis. O varejo, que antes liderava, recua para 39,18%, seguido por outros segmentos como educação, shopping centers, hospitais, saúde, hotelaria e renda urbana. Esse reposicionamento reflete uma aposta clara da gestão no setor de galpões, especialmente aqueles voltados para a operação de comércio eletrônico e distribuição urbana.
Os números internos do fundo reforçam a solidez dessa estratégia. Cerca de 87,98% do valor investido está concentrado em regiões metropolitanas, o que reduz o risco de vacância e aumenta a eficiência logística. Além disso, mais de 68% da receita permanece atrelada a contratos atípicos, com prazo médio de vencimento estendido a 11,39 anos. Essa característica garante alta previsibilidade de renda, um dos pilares para a distribuição de dividendos consistentes. Com a compra, empresas do setor de e-commerce passam a responder por 20,57% da receita imobiliária do fundo, puxadas por grandes operadores logísticos que já estão entre seus principais inquilinos.
Para Luiz Augusto do Amaral, CEO da TRX Investimentos, os imóveis adquiridos têm padrão institucional e estão localizados em áreas estratégicas para a logística e o mercado corporativo. O executivo reforça que o movimento está alinhado ao objetivo de ampliar a geração de renda e preservar o valor patrimonial das cotas no longo prazo, mantendo o fundo bem posicionado para enfrentar ciclos econômicos adversos.
TRXF11 expande presença no Nordeste com galpão last mile em Recife
Paralelamente à aquisição bilionária, o TRXF11 assinou um Memorando de Entendimentos (MOU) para comprar 70% de um galpão logístico last mile localizado em Jaboatão dos Guararapes (PE), na Região Metropolitana do Recife. O investimento estimado para essa operação é de R$ 210 milhões, e o ativo já está locado para uma das maiores empresas de comércio eletrônico do país — um nome que já integra a base de locatários do fundo, o que reduz o risco de implantação e garante receita desde o início.
O galpão em questão possui 48 mil metros quadrados de ABL para a parcela do TRXF11, o que corresponde à fatia adquirida do empreendimento. A localização é um dos grandes diferenciais: às margens da BR-101, com acesso direto à BR-232, ao Porto de Suape e ao Aeroporto Internacional do Recife. Esses atributos são decisivos para operações de última milha, um segmento que vem crescendo exponencialmente no país devido à expansão do varejo online. A gestora destaca que a área atendida possui alto potencial de consumo: são mais de 4 milhões de habitantes na Região Metropolitana do Recife, enquanto Pernambuco como um todo concentra cerca de 9,5 milhões de potenciais consumidores.
Expansão estratégica com foco em e-commerce e cap rate atrativo
A nova aquisição no Nordeste foi estruturada com um cap rate anual de 8,19%, número bastante atrativo para o mercado atual de fundos imobiliários. O contrato de locação tem vencimento programado para fevereiro de 2030, assegurando uma receita estável por vários anos. Para Gabriel Barbosa, sócio e gestor da TRX Investimentos, a operação está perfeitamente alinhada à diretriz da casa de ampliar a presença do fundo em imóveis logísticos próximos a grandes centros consumidores. Essa característica não só melhora a eficiência operacional dos locatários, mas também tende a preservar — e até valorizar — o patrimônio ao longo do tempo.
O movimento faz parte de uma ofensiva logística que já vinha sendo desenhada nos últimos meses. Em junho, o TRXF11 anunciou o desenvolvimento de quatro galpões voltados para o comércio eletrônico nos estados do Rio Grande do Sul, Santa Catarina e Minas Gerais. Com essas novas aquisições, o fundo consolida uma tese de investimento robusta, apoiada em três pilares: localização privilegiada, contratos de longo prazo com grandes operadores e exposição direta ao crescimento do e-commerce no Brasil.
O momento é favorável para o segmento. A taxa de vacância em galpões logísticos de alto padrão permanece baixa nas principais regiões metropolitanas, enquanto a demanda por espaços próximos aos centros urbanos segue aquecida, impulsionada pela necessidade de entregas rápidas. A combinação de uma aquisição bilionária com um ativo complementar no Nordeste posiciona o TRXF11 em uma trajetória de crescimento sólida, voltada para o investidor que busca renda previsível e exposição a um dos setores mais dinâmicos da economia brasileira atual.
