O mercado de lajes corporativas em São Paulo acaba de atravessar um marco histórico, e as consequências já começam a ser desenhadas pelos consultores que atuaram na transação. A locação integral do Complexo Esther Towers pelo Itaú Unibanco não apenas quebrou recordes de área e valor no Brasil, como também acendeu um alerta sobre a iminente escassez de edifícios de grande porte na cidade. Com 91,4 mil metros quadrados de área bruta locável (ABL) e uma receita de aluguel estimada em R$ 1,17 bilhão nos primeiros dez anos, o negócio sinaliza que o estoque de espaços amplos e contíguos está se esgotando – e a reposição, por razões urbanísticas e de planejamento, não virá tão cedo.
O recorde que muda o jogo
Até então, a maior locação isolada do país pertencia ao Banco do Brasil, que em 2013 ocupou o Green Towers, em Brasília, com 86 mil m². O Esther Towers, desenvolvido pela Eztec de forma especulativa (sem inquilino âncora), foi integralmente tomado pelo Itaú. O contrato foi intermediado pela CBRE (representando a Eztec) e pela Binswanger Brazil (pelo lado do banco). A magnitude da operação equivale a um trimestre inteiro de absorção de escritórios na capital paulista, que gira em torno de 90 mil m² por período.
Para efeito de comparação, o Centro Empresarial Senado, no Rio, tem 96 mil m² e foi construído sob encomenda para a Petrobrás – um modelo diferente do Esther Towers, erguido no mercado especulativo. O fato de um banco ter alugado de uma só vez um complexo desse porte mostra que a demanda por grandes áreas corporativas não apenas voltou, como se concentrou em poucos players com capacidade financeira para ocupar torres inteiras.
Panorama do mercado corporativo pós-pandemia
O movimento do Itaú se insere em um contexto mais amplo de recuperação do setor de escritórios. Durante o auge da pandemia, entre 2020 e 2021, a vacância chegou a 22% na média da cidade. De 2022 em diante, as pequenas e médias empresas lideraram o retorno aos prédios, mas recentemente as grandes corporações passaram a reduzir ou eliminar o home office – casos de Nubank, Amazon, Uber, entre outras.
Hoje, a vacância média está em 15%. Nos prédios de padrão triplo A, esse índice cai para 9,8%. Nos eixos mais nobres – Avenida Paulista, Faria Lima e JK – a taxa varia entre 5% e 9%, o que significa que já faltam espaços nessas regiões. A região da Chucri Zaidan, onde fica o Esther Towers, estava em segundo plano, com vacância de 13,5%. Com a locação total do empreendimento, esse número caiu para 12%. Se o complexo tivesse sido inaugurado vazio, a vacância local saltaria para 22% – um indicador claro da relevância do negócio para a dinâmica regional.
Como resultado, a Chucri Zaidan deixou de ser apenas uma alternativa de custo mais baixo em relação à Faria Lima e passou a ser consolidada como um hub corporativo de primeira linha em São Paulo.
Por que faltarão escritórios de grande porte em São Paulo?
Os consultores envolvidos na transação são categóricos: a cidade está prestes a enfrentar uma carência de lajes com metragens elevadas. De acordo com a CBRE, praticamente não existem mais edifícios corporativos com vários andares livres disponíveis. Para empresas que buscam acima de 50 mil m², as únicas opções eram o Esther Towers e o recém-inaugurado Alto das Nações. Para quem precisa de mais de 10 mil m² em imóveis triplo A, restam apenas cinco opções em toda a cidade.
O diretor sênior de locação da CBRE, Felipe Giuliano, aponta que os próximos empreendimentos em obras já estão com boa parte da área locada. E, mais importante, a maioria dos grandes edifícios que serão entregues nos próximos anos já tem inquilino definido. Para 2027, a perspectiva é de escassez de projetos de grande porte.
Isso explica por que algumas empresas correram para assinar contratos antes mesmo da conclusão das obras. A Amazon alugou sozinha o Edifício Biosquare, entregue este ano. O Nubank contratou de uma só vez dois prédios durante a construção: o Capote 201 e o Cyrela Corporate. No ano que vem, a cidade terá um estoque adicional de cerca de 180 mil m² de escritórios, mas aproximadamente metade já está alugada.
O gargalo urbanístico
Um fator estrutural agrava o cenário: o Plano Diretor de São Paulo vigente obriga o parcelamento de terrenos de grande porte e limita o aproveitamento para prédios comerciais. Na prática, não é mais possível reproduzir torres com a escala do Esther Towers. Os novos empreendimentos serão de menor porte, o que forçará empresas que precisam de grandes áreas a pulverizar suas operações em múltiplos endereços.
Maiores locações recentes na cidade de São Paulo
Abaixo, as principais operações que ilustram a concentração de grandes contratos nos últimos anos:
- Nubank: 50 mil m² no Cyrela Corporate e no Capote 210
- Amazon: 39,2 mil m² no Biosquare
- Bayer: 16 mil m² no Alto das Nações
- Uber: 15,9 mil m² no JK Square
- Casas Bahia: 16,5 mil m² no Edifício Centenário
- Wise: 14,1 mil m² no River South
- Claro: 11,2 mil m² na Chucri Zaidan
- Braskem: 8,9 mil m² no Paseo Alto das Nações
A lista revela um padrão: as empresas que estão fechando grandes contratos pertencem a setores de tecnologia, serviços financeiros e energia. A demanda por escritórios não é homogênea – concentra-se em players que veem no espaço físico presencial um ativo estratégico para cultura organizacional, produtividade e integração de equipes.
O que esperar para os próximos anos
A locação do Esther Towers pelo Itaú Unibanco representa uma virada de chave. A maior operação da história do mercado imobiliário brasileiro não apenas registra um novo patamar de valores, mas sinaliza o início de um ciclo em que a oferta de grandes lajes será cada vez mais restrita. A legislação urbanística, somada ao fato de que os últimos grandes terrenos já foram ocupados ou estão comprometidos, torna a escassez um fenômeno estrutural e não conjuntural.
Para empresas que planejam expandir ou relocar suas operações em São Paulo, a janela de oportunidade está se fechando. Quem busca metragens acima de 10 mil m² em padrão triplo A precisará agir rapidamente ou aceitar soluções pulverizadas. A cidade, que já enfrenta vacância baixa nos eixos nobres, caminha para um cenário de oferta enxuta, preços ascendentes e negociação cada vez mais favorável aos proprietários de imóveis.
