O mercado de fundos imobiliários brasileiro acompanha com atenção o desenrolar da crise da Casas Bahia, e o mais novo capítulo dessa história envolve o fundo imobiliário HSI Logística (HSLG11). Em um fato relevante divulgado nesta sexta-feira (9), a administração do fundo informou que ajuizou uma ação de despejo contra a varejista por falta de pagamento de aluguéis que somam R$ 4,3 milhões. A medida, tomada apenas um dia após o vencimento da fatura de setembro, sinaliza a estratégia agressiva da gestão para proteger os interesses dos cotistas em meio ao processo de recuperação judicial da locatária.
A ação de despejo e seus detalhes
O valor exato cobrado judicialmente é de R$ 4.303.920,14, referente ao aluguel com vencimento em 7 de outubro. A inadimplência envolve dois centros logísticos ocupados pela Casas Bahia: um em Contagem (MG) e outro em São José dos Pinhais (PR). A ação foi protocolada no dia 8 de outubro, um dia após o vencimento, demonstrando a urgência com que o fundo trata a pendência. O comunicado oficial destaca que a iniciativa busca resguardar os direitos dos cotistas, sem descartar a adoção de outras medidas judiciais ou extrajudiciais para recuperar os valores.
Os dois imóveis somam aproximadamente 166,2 mil metros quadrados de área bruta locável (ABL). O ativo de Contagem responde por cerca de 92 mil m², enquanto o de São José dos Pinhais possui aproximadamente 74,2 mil m². Esses números, já divulgados anteriormente em relatórios do fundo, ajudam a dimensionar a relevância desses contratos para a carteira do HSLG11.
| Imóvel | Localização | Área Bruta Locável (m²) |
|---|---|---|
| Centro Logístico Contagem | Contagem (MG) | ~92.000 |
| Centro Logístico São José dos Pinhais | São José dos Pinhais (PR) | ~74.200 |
| Total | ~166.200 |
Exposição do HSLG11 à Casas Bahia: números que preocupam
A inadimplência ocorre em um contexto já delicado. Em agosto, a Casas Bahia protocolou pedido de recuperação judicial, o que provocou oscilações nas cotas de diversos fundos imobiliários expostos à varejista. No caso do HSI Logística, dados do relatório gerencial de julho apontavam que a Casas Bahia respondia diretamente por 27,6% da receita contratada do fundo. Se consideradas as áreas sublocadas — cujo pagamento ainda é de responsabilidade da locatária original — essa participação saltava para 30,9%.
Esse nível de concentração de renda em um único inquilino é considerado elevado para os padrões do mercado de FIIs, especialmente quando esse inquilino enfrenta dificuldades financeiras. A ação de despejo, portanto, não é apenas uma tentativa de receber os R$ 4,3 milhões em atraso, mas também uma forma de sinalizar ao mercado que a gestora não pretende aguardar passivamente os desdobramentos da recuperação judicial.
Crédito extraconcursal: o que isso significa na prática
Um ponto técnico importante destacado no fato relevante é a classificação do aluguel em aberto como crédito extraconcursal. Isso significa que a dívida venceu após o pedido de recuperação judicial da Casas Bahia, portanto não se submete automaticamente aos efeitos do processo. Enquanto credores com dívidas anteriores à recuperação precisam negociar prazos e descontos dentro do plano aprovado em assembleia, os créditos extraconcursais têm prioridade de pagamento e podem ser cobrados judicialmente de forma mais direta.
Na prática, essa classificação dá ao fundo uma posição jurídica mais favorável para reaver os valores e, se necessário, reaver os imóveis. O pedido de despejo, nesse contexto, é um instrumento para forçar a desocupação dos galpões caso a Casas Bahia não quite o débito, liberando os ativos para serem alugados a novos inquilinos. É uma medida que, embora agressiva, visa minimizar o impacto de longo prazo sobre a geração de receita do fundo.
Impacto nos dividendos e perspectivas para o investidor
O comunicado da administração do HSLG11 não trouxe estimativas sobre eventuais impactos nos próximos dividendos, nem prazo para a recuperação dos valores ou para a conclusão da ação de despejo. Essa falta de projeções, embora comum em comunicados iniciais, deixa os cotistas em compasso de espera. No dia 17 de agosto, logo após o pedido de recuperação judicial da Casas Bahia, a cota do fundo fechou em queda de 4,35%, cotada a R$ 79,75. Desde então, o ativo tem oscilado sob a pressão da notícia.
Para o investidor, a situação exige atenção redobrada. A ação de despejo pode ser um catalisador de curto prazo para a volatilidade da cota, mas também representa um movimento necessário para proteger o patrimônio do fundo. Se a Casas Bahia pagar o débito e regularizar o contrato, o impacto pode ser limitado. Caso contrário, o HSLG11 terá que encontrar novos locatários para seus galpões — um processo que, no atual cenário econômico, pode levar meses e gerar vacância temporária, pressionando o dividend yield.
O desfecho desse caso será acompanhado de perto por analistas e investidores, não apenas pelo valor envolvido, mas pelo precedente que pode estabelecer para outros fundos imobiliários com exposição à varejista. A capacidade do HSLG11 de reaver o imóvel e religar a receita será um teste importante para a resiliência de sua gestão e para a confiança do mercado no segmento de FIIs logísticos.
