A expansão acelerada das gigantes do varejo eletrônico no Brasil está remodelando o cenário logístico do país e criando uma onda de oportunidades para investidores. A busca incessante da Shopee e do Mercado Livre por centros de distribuição mais próximos dos consumidores está esquentando o mercado de galpões logísticos, beneficiando diretamente os Fundos de Investimento Imobiliário (FIIs) especializados no setor. Com a vacância em níveis historicamente baixos, a corrida por espaços está levando a um ciclo virtuoso de valorização de ativos e desenvolvimento de novos projetos sob medida.
Contrato da Shopee com fundo TRBL11 ilustra tendência de alta demanda
Um exemplo recente que cristaliza esse movimento é a operação do TRBL11 (Tellus Rio Bravo Renda Logística). O fundo anunciou a locação integral de um imóvel em Contagem, na região metropolitana de Belo Horizonte (MG), para a operação logística da Shopee no país. O contrato, firmado por meio da SHPX Logística, tem prazo de 60 meses e valores alinhados ao mercado local. Com essa entrada, a Shopee passou a representar 34,4% da receita imobiliária contratada do fundo, demonstrando o peso que um único grande locatário de e-commerce pode ter na carteira de um FII.
Localização estratégica se torna critério central para gigantes do e-commerce
Segundo Anita Scal, diretora de fundos imobiliários da Rio Bravo, o crescimento do setor tem gerado uma procura intensa por galpões novos e, sobretudo, bem localizados. “A gente tem visto uma demanda muito grande por galpões novos, principalmente bem localizados. A Shopee tem expandido bastante e o Mercado Livre também. O Mercado Livre ainda continua sendo maior em número de áreas locadas, mas a Shopee vem aumentando a presença”, afirma a executiva. A busca se concentra em imóveis dentro de um raio de 30 a 60 quilômetros das grandes capitais, que já possuam infraestrutura adequada e exijam poucas adaptações, visando agilidade na implantação.
Nova lógica do e-commerce exige logística ágil e próxima do consumidor
A corrida por novos centros de distribuição não é um movimento aleatório, mas reflete uma transformação profunda no modelo de negócios do varejo online. A competição por market share hoje passa, inevitavelmente, pela velocidade e confiabilidade da entrega. Empresas estão em uma batalha para reduzir prazos ao mínimo, o que torna imperativo aproximar seus estoques dos principais centros consumidores. “Hoje o e-commerce mudou muito. Antes a logística de entrega era mais complexa. Agora as empresas buscam entregas muito mais rápidas. Isso faz com que seja importante estar bem localizado e ter eficiência na operação”, explica Anita Scal. No caso específico do galpão do TRBL11, o imóvel, originalmente desenvolvido no modelo built to suit para os Correios, passará por adaptações na área de recebimento e expedição para atender às necessidades específicas da Shopee.
Escassez de galpões prontos impulsiona projetos built to suit
Com a vacância em níveis reduzidos, frequentemente entre 5% e 10%, e muitas vezes concentrada em ativos de qualidade inferior, as grandes empresas de e-commerce têm encontrado uma solução na modalidade built to suit (BTS). Nesse modelo, o galpão é desenvolvido sob medida para as necessidades operacionais do locatário, desde a planta até as especificações técnicas. Esse movimento ganha força em diversas carteiras de FIIs. Recentemente, o TRXF11 anunciou o desenvolvimento de um galpão logístico BTS locado à Shopee em Londrina (PR), em uma operação estimada em R$ 135,5 milhões. O imóvel terá 33 mil m² de área bruta locável e um contrato atípico de 10 anos, com conclusão prevista para 2027.
Custos de construção disparam e remodelam viabilidade de novos projetos
Guilherme Bueno, sócio e gestor da RBR Asset Management, ressalta que o crescimento do e-commerce, acelerado durante a pandemia, mantém um ritmo forte e continua a puxar a demanda por novos espaços. “As vacâncias em galpões logísticos estão muito baixas… Por isso, as grandes empresas de e-commerce têm optado pelo BTS, que permite viabilizar áreas grandes e com padrão mais elevado”, diz. Ele também chama a atenção para um fator crucial: o aumento significativo do custo de construção. “Hoje muitos BTS estão saindo entre R$ 35 e R$ 40 por metro quadrado, algo que há dois ou três anos parecia impensável.” Esse aumento reflete a pressão da demanda, a escassez de insumos e a necessidade por padrões construtivos mais sofisticados.
Mercado Livre mantém liderança em área ocupada, mas Shopee avança com estratégia diferente
Dados da consultoria Buildings apresentam um panorama detalhado da ocupação logística das duas rivais. O Mercado Livre ainda domina em termos de metros quadrados totais, com aproximadamente 3,74 milhões de m² distribuídos em 92 instalações. A Shopee, por sua vez, soma 1,65 milhão de m², mas espalhados por um número maior de endereços: 110 ocupações. Segundo Fernando Didziakas, sócio-fundador da Buildings, as estratégias das empresas são distintas. “O Mercado Livre tem centros de distribuição maiores e mais concentrados. Já a Shopee trabalha com mais endereços e estruturas menores, mais pulverizadas”, explica.
Disposição geográfica revela táticas opostas de expansão nacional
Essa diferença de estratégia se reflete claramente no mapa logístico brasileiro. A abordagem da Shopee resulta em uma presença mais dispersa geograficamente, com uma penetração significativa em regiões como Nordeste e Centro-Oeste. Já o Mercado Livre concentra operações de grande porte principalmente no eixo Sul-Sudeste, onde está a maior parte do PIB e da população consumidora do país. Ambas as estratégias são válidas e respondem a diferentes modelos de negócio e estágios de crescimento, mas ambas convergem para o mesmo resultado: uma pressão constante e crescente sobre o mercado de galpões logísticos de qualidade.
FIIs logísticos se consolidam como porto seguro para investidores
Este ambiente de alta demanda, baixa oferta e locatários corporativos sólidos cria um cenário extremamente favorável para os FIIs focados em logística. Esses fundos oferecem exposição a um setor essencial para a economia digital, com contratos de longo prazo e, frequentemente, com correção monetária por índices como o IGP-M, protegendo a renda da inflação. A combinação de necessidade expansiva das gigantes de e-commerce e a escassez de imóveis prontos garante um pipeline robusto de novos desenvolvimentos e uma perspectiva de valorização dos ativos existentes.
A transformação do consumo impulsionada pelo digital está, portanto, redesenhando não apenas os hábitos dos brasileiros, mas também a geografia dos investimentos imobiliários. A logística deixou de ser um custo operacional nos bastidores para se tornar um ativo estratégico no centro das decisões de expansão das maiores empresas do país. Enquanto Shopee e Mercado Livre disputam cada dia de entrega mais rápido, os fundos que abrigam os galpões que tornam isso possível se fortalecem, criando um ecossistema de crescimento mútuo entre o varejo do futuro e o investimento imobiliário de hoje.
