Em um cenário de aperto no crédito privado e juros elevados, os Fundos de Investimento Imobiliário (FIIs) de papel, também conhecidos como fundos de crédito imobiliário, têm demonstrado uma robustez que contraria projeções mais pessimistas. A resiliência do segmento foi um dos pontos centrais discutidos por gestores durante o FIIs Experience, evento realizado pela Suno em São Paulo. A leitura predominante é de que, apesar do ambiente macroeconômico desafiador, a indústria mantém fundamentos sólidos, um histórico de boa execução e, com uma gestão criteriosa, consegue limitar os riscos de perdas estruturais para os cotistas.
Gestão ativa e estruturas robustas blindam carteiras de FIIs
Bruno Bagnariolli, da Mauá Capital, foi enfático ao afirmar que sua carteira de FIIs de papel não exibe sinais de estresse significativo. Ele destaca que o atual ambiente econômico – marcado por petróleo em patamares elevados, inflação pressionada pela forte dependência do transporte rodoviário e a perspectiva de juros altos por mais tempo – exige, acima de tudo, disciplina e prudência por parte dos gestores. Ainda assim, a classe tem se saído melhor que o crédito privado em geral, um desempenho atribuído principalmente às garantias imobiliárias robustas e às estruturas de operação bem montadas que caracterizam os Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs), os ativos de renda que lastreiam esses fundos.
O teste real da pandemia e a atuação preventiva dos gestores
Bagnariolli relembrou que, durante a pandemia de covid-19, o setor passou por um verdadeiro “teste de estresse” na vida real. Houve um período de renegociações intensas com emissores, mas, segundo seu relato, sem que houvesse dano material para o cotista final. Isso ocorreu porque a atuação proativa dos gestores adiantou ajustes nos fluxos de caixa, impedindo que os problemas enfrentados pelas empresas emissoras de CRIs chegassem ao investidor. Essa experiência contrasta com alguns episódios observados no setor de Fiagros (Fundos de Investimento nas Cadeias Produtivas Agroindustriais), onde ondas de inadimplência foram mais relevantes. Nos FIIs de crédito, a previsibilidade dos pagamentos e a saúde do caixa foram preservadas.
Pontos de atenção: projetos residenciais e a importância da seleção
Apesar do cenário geral de resiliência, os gestores apontam áreas que demandam vigilância redobrada. Bagnariolli observa uma vulnerabilidade maior em projetos do setor residencial, que vêm sendo pressionados pelos custos de terrenos e construção desde 2023. Casos pontuais podem, sim, enfrentar dificuldades, mas ele avalia que são situações tratáveis com uma gestão atenta. Para o gestor, a estratégia vencedora no longo prazo é uma combinação inegociável: um bom originador de crédito, uma estruturação conservadora das operações e um lastro imobiliário de qualidade. “Se isso for verdade, é mais difícil ter problema”, resume. Ele reforça que gestão ativa, nesse contexto, significa antecipar sinais críticos e agir preventivamente – não se resume a uma simples rotatividade na carteira.
O risco heterogêneo dentro da classe de crédito imobiliário
Flavio Cagno, da Kinea Investimentos, compartilha da visão de que não há um risco estrutural para a indústria de FIIs de papel no momento atual. Ele ressalta que o histórico do crédito imobiliário no Brasil é de maior defesa em ciclos de estresse econômico, um comportamento que se repetiu durante a pandemia. No entanto, Cagno faz um alerta crucial: a qualidade não é homogênea. “Há CRIs bons e ruins”, pontua. A persistência de juros altos por um período prolongado levanta dúvidas legítimas sobre a sustentabilidade dos spreads (a margem de lucro das operações) e sobre o timing de uma eventual recessão, fatores que podem testar até as operações melhor estruturadas.
O “risco Brasil” como principal vetor de incerteza atual
Para Flavio Cagno, o principal vetor de risco para o segmento atualmente transcende a análise puramente setorial e se encontra no chamado “risco Brasil”. A deterioração do ambiente de confiança nos últimos dois anos, segundo sua avaliação, contamina preços de ativos e adia decisões de investimento em toda a economia. Em seu diagnóstico, entender profundamente quem está tomando o crédito – ou seja, analisar a saúde financeira e a reputação do emissor – é tão ou mais importante do que avaliar apenas o imóvel dado como garantia. O segmento de crédito imobiliário tende a ser um dos últimos a sofrer os impactos de um choque macroeconômico, mas isso não significa que seja imune. Essa percepção reforça, mais uma vez, a necessidade premente de uma seleção criteriosa e de um monitoramento muito próximo da situação dos emissores que compõem a carteira de um FII.
Fundamentos sólidos atraem investidores em busca de defesa
A narrativa de resiliência construída a partir da experiência recente e dos fundamentos do setor tem atraído a atenção de investidores em busca de ativos defensivos em um mercado volátil. A previsibilidade do fluxo de renda, lastreado em contratos de dívida com garantias reais, oferece um atrativo em contraste com a imprevisibilidade de outros setores. A capacidade dos gestores de navegar por um cenário de crédito restrito, renegociando prazos e condições antes que os problemas se agravem, tem se mostrado um diferencial competitivo essencial, valorizado por cotistas que priorizam a segurança e a consistência dos rendimentos.
O desempenho recente dos FIIs de papel sugere que a maturidade do mercado brasileiro de crédito imobiliário fundiário avançou. A combinação entre a sofisticação da gestão ativa e a segurança jurídica das estruturas de CRIs criou um amortecedor eficaz contra as turbulências cíclicas da economia. Enquanto a incerteza macroeconômica persistir, a busca por portos seguros deve continuar a beneficiar fundos que conseguem demonstrar, na prática, a solidez de seus processos de análise, a qualidade de seus ativos e a transparência na comunicação com seus investidores, provando que resiliência é mais do que um conceito – é um resultado operacional.
