Em um cenário de inflação persistente e desafios macroeconômicos, o mercado imobiliário brasileiro apresenta uma singularidade que chama a atenção de investidores. Dados da consultoria Binswanger Brazil revelam que, nos últimos dez anos, apenas uma região específica do país conseguiu ver os preços de locação de imóveis logísticos superarem a inflação acumulada no período. Esta ilha de valorização real está concentrada no raio de até 30 quilômetros da cidade de São Paulo, transformando fundos imobiliários (FIIs) com exposição a ativos neste perímetro em atrativos potenciais para quem busca proteção contra a perda do poder de compra e ganhos reais. Este artigo detalha os motivos por trás dessa dinâmica única, explora as características do mercado logístico e analisa como os investidores podem se posicionar para capturar essas oportunidades.
A única região onde os aluguéis venceram a inflação
Um levantamento abrangente da Binswanger Brazil traça um panorama claro da evolução dos preços de locação de galpões logísticos no Brasil ao longo da última década. Em 2015, o preço médio pedido de aluguel no país era de aproximadamente R$ 20 por metro quadrado. Uma década depois, esse valor atingiu cerca de R$ 29. No entanto, quando se aplica a correção pelo Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA) – o principal indicador de inflação oficial do Brasil – o valor de R$ 20 de 2015 teria de subir para aproximadamente R$ 34 em 2025 apenas para manter seu poder de compra original. A diferença entre os R$ 29 reais e os R$ 34 corrigidos pela inflação demonstra que, na média nacional, o setor ainda não recuperou seu valor real. A exceção gritante a essa regra encontra-se na região metropolitana imediata de São Paulo, especialmente no raio de 30 km da capital, onde os ajustes de preços efetivamente superaram a inflação acumulada.
Guarulhos: o epicentro da valorização logística
Dentro do raio privilegiado, o mercado de Guarulhos se destaca como um caso paradigmático. Referida pela Binswanger como a “Faria Lima dos galpões”, a cidade funciona como um balizador de valores para todo o setor logístico nacional. A combinação de fatores como infraestrutura robusta, proximidade com o Aeroporto Internacional de Guarulhos (GRU) – a principal porta de entrada de cargas do país – e acesso às principais rodovias federais criou um ecossistema único. A forte demanda, especialmente por operações de last mile (última milha), associada à escassez de terrenos disponíveis para novos desenvolvimentos, tem mantido a vacância em níveis historicamente baixos e exercido uma pressão contínua de alta nos preços. Não por acaso, em Guarulhos já são registrados valores pedidos de aluguel superiores a R$ 40 por metro quadrado, consolidando sua posição de liderança.
A virada de ciclo pós-pandemia
O gráfico nacional dos preços de galpões logísticos mostra uma clara inflexão a partir de março de 2020, período que coincidiu com a declaração da pandemia de covid-19 pela Organização Mundial da Saúde (OMS). Até então, os preços estavam em trajetória de queda, reflexo de um cenário econômico mais desafiador. A necessidade de isolamento social, no entanto, acelerou exponencialmente a adoção do e-commerce no varejo brasileiro, criando uma demanda sem precedentes por espaços de armazenagem e distribuição ágeis e estratégicos. Segundo Simone Santos, sócia da Binswanger, este evento iniciou um “ciclo superpositivo” que já dura seis anos, considerado o maior da série histórica do setor. Esta mudança estrutural na cadeia de consumo redirecionou os investimentos e consolidou a logística como um pilar central da nova economia.
O impacto direto nos Fundos Imobiliários (FIIs)
Para o investidor, a dinâmica descrita se traduz em oportunidades concretas no mercado de fundos imobiliários. FIIs com portfólio concentrado em ativos logísticos bem localizados dentro do raio de influência de São Paulo estão teoricamente mais aptos a capturar ganhos acima da inflação. Segundo Isabela Monastersky, diretora de avaliação imobiliária da Binswanger, a baixa vacância e a limitação de novas construções na região são fatores que devem continuar sustentando a alta dos preços no médio prazo. O mecanismo de valorização para esses fundos vai além do simples repasse inflacionário indexado por contratos. Ele se dá também através do chamado “leasing spread“, que ocorre quando novos contratos ou renovações são firmados com valores de aluguel significativamente superiores aos vigentes, ampliando diretamente a receita e, consequentemente, o potencial de distribuição de dividendos.
Critérios essenciais para análise de FIIs logísticos
Diante deste cenário promissor, a análise do investidor deve ser criteriosa e focada em aspectos fundamentais. A localização geográfica dos ativos é o primeiro e mais importante filtro. Um fundo com exposição majoritária a galpões no raio de 30 km de São Paulo ou em polos consolidados como Guarulhos parte com vantagem estrutural. Em seguida, é fundamental avaliar a taxa de ocupação (vacância) do portfólio. Uma vacância próxima de zero indica forte demanda e poder de barganha na hora de reajustar ou renovar contratos. Por fim, a diversificação dentro do setor logístico pode agregar resiliência. Alguns fundos combinam ativos de last mile (última milha) com galpões de distribuição regional (big box) ou até mesmo data centers, diluindo riscos específicos de um único nicho.
Dinâmica de oferta e demanda: o motor dos preços
O desequilíbrio crônico entre oferta e demanda é o motor principal da valorização observada. A região metropolitana de São Paulo, apesar de ser o maior polo consumidor do Brasil, enfrenta sérias restrições para a expansão imobiliária logística. A disponibilidade de terrenos planos, bem localizados e com infraestrutura de transporte adequada é extremamente escassa. Ao mesmo tempo, o processo para obtenção de licenças ambientais e de construção é complexo e demorado. Esta restrição de oferta nova, em contraste com uma demanda que só cresce impulsionada pelo e-commerce e pela necessidade de cadeias de suprimentos mais eficientes, cria um ambiente propício para aumentos contínuos de preços. Esse cenário contrasta com outras regiões do país onde a disponibilidade de terrenos é maior, permitindo um desenvolvimento mais acelerado e, consequentemente, uma pressão de preços menos intensa.
Outras regiões com potencial de valorização
Apesar do destaque absoluto do entorno de São Paulo, a consultoria Binswanger aponta que outros mercados brasileiros também podem apresentar valorização significativa, desde que obedeçam à mesma lógica de desequilíbrio oferta/demanda. Regiões metropolitanas de outras capitais com forte base econômica e consumidora, como Rio de Janeiro, Belo Horizonte e Curitiba, especialmente em corredores logísticos próximos a portos ou aeroportos, também podem oferecer oportunidades. O diferencial continuará sendo a escassez relativa de espaço qualificado. Áreas com baixa disponibilidade de terrenos para novos projetos e um ritmo lento de lançamentos tendem a replicar, ainda que em escala menor, a dinâmica de alta de preços observada em São Paulo.
A perspectiva do investimento de longo prazo
O investimento em FIIs logísticos, particularmente naqueles com foco na região de São Paulo, deve ser encarado com uma perspectiva de longo prazo. O ciclo atual, embora robusto, está sujeito a flutuações do ciclo econômico nacional. Em momentos de recessão ou forte contração do crédito, a demanda por espaço logístico pode arrefecer temporariamente. No entanto, as megatendências que sustentam o setor são profundas e estruturais: a consolidação do e-commerce, a sofisticação das cadeias de suprimentos e a busca incessante por eficiência na distribuição. Estas forças sugerem que a demanda por espaços logísticos modernos e bem localizados deve permanecer firme por um horizonte de tempo extenso, sustentando os fundamentos que permitem a captura de ganhos reais.
A análise da Binswanger Brazil ilumina um caminho claro em meio a um cenário econômico complexo. A capacidade única de ativos imobiliários logísticos no entorno de São Paulo de gerar valorização acima da inflação na última década não é um acidente, mas o resultado de uma confluência poderosa de fatores econômicos, geográficos e logísticos. Para o investidor, esse insight reforça a importância crucial da localização e da análise fundamentalista na seleção de fundos imobiliários. Enquanto a demanda por logística ágil continuar a crescer e a oferta de terrenos estratégicos permanecer limitada, essa região específica deve continuar a se destacar não apenas como um refúgio contra a inflação, mas como um verdadeiro gerador de riqueza real no portfólio de investimentos.
