Um cenário de oferta contida para novos shopping centers no Brasil está moldando uma oportunidade concreta para investidores. Especialistas do mercado imobiliário apontam que a escassez de empreendimentos greenfield, aqueles construídos do zero, deve impulsionar a valorização dos fundos de investimento imobiliário (FIIs) focados no setor nos próximos anos. A análise, consolidada durante o FIIs Experience, evento promovido pela Suno, indica que o ciclo de desenvolvimento seguirá restrito, canalizando a demanda por espaço comercial para os ativos já operacionais e consolidadas nas carteiras dos fundos.
Restrição de oferta fortalece poder de precificação dos FIIs
Com uma perspectiva de expansão quase nula da área bruta locável (ABL) nacional, os FIIs de shoppings estão posicionados para capturar ganhos significativos em três frentes principais: ocupação, reajuste de aluguéis e volume de vendas do varejo físico. A ausência de novos concorrentes no horizonte imediato reduz a pressão por concessões comerciais aos lojistas, permitindo que os gestores preservem e até ampliem as margens operacionais. Mesmo que surjam anúncios de novos projetos, o impacto sobre o mercado existente seria limitado no curto e médio prazo, dado que o ciclo completo de um shopping – da concepção à maturação plena – pode demandar cerca de oito anos.
Expansões pontuais substituem construções do zero
Giuliano Ricci, sênior partner e head residencial da VBI Real Estate, foi enfático ao afirmar que o setor não prioriza projetos greenfield atualmente. “No curto prazo, o desenvolvimento vai acontecer por meio de expansões, não de novos shoppings”, declarou durante o evento. Essa leitura reforça a tese de que a valorização virá dos ativos já em operação. As expansões, que consistem em aumentar a área de um shopping existente, apresentam menor risco, custo e tempo de maturação comparado a um empreendimento novo, beneficiando diretamente os FIIs que detêm esses imóveis em suas carteiras.
Reforma tributária pode ampliar o universo de ativos para FIIs
Além da dinâmica de oferta e demanda, uma mudança regulatória de grande porte surge como catalisador adicional. Ricci destacou que a reforma tributária em implementação pode acelerar a migração de imóveis comerciais, incluindo shoppings centers de controle familiar, para estruturas de fundos imobiliários. Essa profissionalização da gestão tende a aumentar a liquidez do mercado e a eficiência operacional dos ativos. A simplificação tributária promete reduzir os custos e a complexidade de compliance, tornando a estrutura de FIIs ainda mais atraente para proprietários, o que, em última instância, amplia o leque de oportunidades para os cotistas.
Juros elevados travam novos projetos e criam janela de oportunidade
A principal âncora que mantém o mercado fechado para lançamentos é o atual patamar das taxas de juros. Felipe Gaiad, sócio da Hemisfério Sul Investimentos, explicou que o custo do capital inviabiliza o retorno esperado em projetos greenfield. “A taxa de juros elevada ancora os investimentos, e quem está apostando em greenfield não está conseguindo o retorno esperado”, afirmou. Enquanto essa barreira macroeconômica persiste, os fundamentos operacionais dos shoppings existentes seguem robustos, com indicadores como vacância média em torno de 4% e inadimplência baixa, sustentando a geração de caixa e a distribuição de rendimentos aos cotistas.
Janela de oportunidade se estende por pelo menos cinco anos
Essa conjuntura cria, na avaliação dos especialistas, uma “avenida” de oportunidade que deve se estender por um período mínimo de cinco anos para os FIIs do setor. A combinação entre a falta de novos concorrentes e a sólida operação dos ativos atuais forma um ambiente propício para a reprecificação das cotas. Marcos Baroni, também presente no debate, observou que ainda há um prêmio de risco considerado excessivo sendo precificado desde os impactos da pandemia. A ausência de novos empreendimentos no pipeline de construção tende a reduzir gradualmente esse desconto, estreitando a avaliação e impulsionando o valor patrimonial das cotas.
Demanda por varejo físico mantém atratividade dos shoppings consagrados
O cenário positivo para os FIIs não se baseia apenas na falta de oferta, mas também na resiliência da demanda. Os shopping centers consagrados, localizados em regiões de alto fluxo e com mix de lojas diversificado, continuam sendo polos de consumo e experiência para o público. Essa atratividade se traduz em tráfego constante, que sustenta as vendas dos lojistas e, consequentemente, a capacidade de pagamento dos aluguéis. Para os fundos imobiliários, isso significa receitas recorrentes mais previsíveis e de qualidade, um atributo fundamental para a valorização de longo prazo.
Gestão ativa se torna diferencial crucial na captura de valor
Neste ambiente, a qualidade da gestão do ativo emerge como um fator decisivo para diferenciar a performance entre os diversos FIIs do setor. Estratégias de remodelagem, atração de âncoras renovadas, gestão de mix de lojas e investimentos em experiência do consumidor serão cruciais para extrair o máximo potencial dos shoppings. Fundos com gestores especializados e com histórico de entregas consistentes estão melhor posicionados para capturar os ganhos de ocupação e aluguel que o mercado oferece, convertendo a teoria da escassez de oferta em resultados tangíveis para os cotistas.
O momento atual, portanto, representa uma convergência rara de fatores estruturais e cíclicos. A barreira dos juros altos contém a oferta, a reforma tributária promete trazer mais eficiência e ativos ao mercado, e a demanda por varejo físico em locais qualificados se mantém firme. Enquanto o horizonte para novos shoppings permanece vazio, a luz parece estar verde para a valorização daqueles que já estão de portas abertas e consolidados nas carteiras dos fundos imobiliários, oferecendo um caminho definido para quem busca exposição a ativos reais com fundamentos sólidos.
