Os fundos imobiliários de logística demonstraram notável resiliência e capacidade de geração de valor em 2025, superando o desempenho do principal índice do setor em um cenário de reconfiguração do mercado de galpões logísticos no Brasil. Enquanto o IFIX (Índice de Fundos de Investimento Imobiliário) apresentou retorno de 21,1%, os FIIs do segmento logístico entregaram um expressivo ganho de 23%, conforme análise do Itaú BBA. Este desempenho superior não é um evento isolado, mas sim o resultado de uma combinação robusta de fatores fundamentais: uma taxa de vacância atingindo seu menor patamar histórico, uma demanda aquecida que absorveu volumes recordes de espaço e uma atividade consistente de novas entregas. Apesar deste cenário operacional positivo, um dado intrigante persiste: as cotas desses fundos ainda são negociadas, em média, com desconto em relação ao seu valor patrimonial, sugerindo uma desconexão entre a performance dos ativos reais e sua valoração no mercado de capitais. Este artigo mergulha nos detalhes do relatório, analisando os drivers por trás deste desempenho, o panorama regional do mercado de galpões e as implicações dessa discrepância de avaliação para os investidores.
Contexto do Mercado e a Outperformance dos FIIs Logísticos
A performance de 23% dos FIIs de logística em 2025, superando o IFIX, reflete uma trajetória de recuperação e fortalecimento do setor pós-períodos de ajuste. O segmento, que passou por ciclos de expansão acelerada seguidos por correções na ocupação, encontrou um ponto de equilíbrio mais saudável. O relatório do Itaú BBA destaca que este resultado ocorreu em um ambiente onde os indicadores fundamentais do mercado imobiliário logístico apresentaram melhora consistente. A combinação de uma economia em relativa estabilidade, o crescimento contínuo do comércio eletrônico (que demanda centros de distribuição estratégicos e modernos) e a reavaliação das cadeias de suprimentos por parte das empresas sustentaram uma demanda firme por espaços qualificados. Este cenário propício permitiu que os gestores dos fundos mantivessem níveis elevados de ocupação, reajustassem aluguéis e, em muitos casos, realizassem novas captações para expandir seus portfólios, ações que, em última instância, se traduziram em maior distribuição de proventos e valorização das cotas.
A Queda Histórica na Taxa de Vacância
O indicador que talvez melhor sintetize a saúde do mercado é a taxa de vacância. Ao final de 2025, este índice atingiu 6,6% em nível nacional, marcando o menor patamar já registrado na série histórica monitorada pelo Itaú BBA. Essa é uma queda significativa em relação aos 8,5% observados em 2024, indicando uma aceleração na absorção dos espaços disponíveis. O movimento é particularmente relevante porque ocorreu simultaneamente a uma expansão do estoque total de galpões. Ou seja, mesmo com a entrada de mais oferta no mercado – cerca de 2,06 milhões de metros quadrados foram entregues em 2025 – a demanda foi suficientemente forte para ocupar esses novos espaços e ainda reduzir o volume de áreas ociosas existentes. Este equilíbrio entre oferta e demanda é um sinal extremamente positivo para a sustentabilidade dos aluguéis e para a qualidade dos contratos dos fundos, minimizando períodos de ociosidade entre locatários.
Absorção Líquida e Bruta em Níveis Recordes
A força da demanda pode ser quantificada pelos números de absorção. A absorção líquida – que considera o saldo entre o espaço ocupado e o desocupado – somou 2,43 milhões de metros quadrados ao longo do ano. Um dado ainda mais expressivo é o da absorção bruta, que contabiliza todo o espaço novo alugado, independentemente de desocupações em outras áreas. Este índice superou a marca de 5 milhões de metros quadrados em 2025, atingindo o maior nível da série histórica. Este volume monumental de negócios fechados demonstra a vitalidade do mercado e a confiança das empresas em expandir ou otimizar suas operações logísticas no Brasil. Além disso, um indicador importante para o futuro próximo também melhorou: as pré-locações (contratos firmados antes da conclusão da obra) representaram cerca de 60% das novas entregas, um percentual que vinha em retração desde 2020. Isso reduz o risco dos desenvolvedores e dos fundos que investem em novos projetos, assegurando rentabilidade desde o início das operações.
Panorama Regional: Desempenhos Desiguais
Embora o cenário nacional seja positivo, a análise por regiões revela nuances importantes que os investidores devem considerar ao escolher fundos com concentração geográfica específica.
São Paulo: Estabilidade em um Mercado Maduro
O estado de São Paulo, maior e mais maduro mercado do país, apresentou um comportamento equilibrado. A absorção líquida de 1,27 milhão de metros quadrados praticamente empatou com o volume de novas entregas, de 1,24 milhão. Este equilíbrio fez com que a taxa de vacância se mantivesse estável em 7,5%. A estabilidade em um patamar moderado em SP indica um mercado que continua atraindo investimentos e ocupantes, mas que possui um estoque maior e mais diversificado, com regiões internas apresentando dinâmicas distintas.
Rio de Janeiro: Vacância Elevada e Desafios Persistentes
Em contraste, o estado do Rio de Janeiro enfrenta desafios mais pronunciados. Encerrou o ano com uma vacância de 12,3%, a mais elevada entre as principais regiões analisadas, interrompendo uma trajetória anterior de queda. Este dado sugere que a dinâmica econômica local e a estrutura logística da região podem não estar absorvendo a oferta disponível no mesmo ritmo de outros estados, demandando cautela em investimentos muito concentrados nesta praça.
Minas Gerais e Extrema: Ocupação Quase Plena
Minas Gerais apresentou um dos cenários mais favoráveis, com uma vacância extremamente baixa de apenas 1,8%. Este resultado foi impulsionado por uma combinação de absorção líquida robusta (379 mil m²) e um volume muito modesto de novas entregas (cerca de 50 mil m²). O destaque fica para o polo de Extrema, na divisa com São Paulo, onde a ocupação permaneceu próxima de 100% durante todo o ano, sem nenhuma nova entrega registrada. Esta região, estratégica para atender à Grande São Paulo com custos operacionais menores, continua com sua capacidade plenamente utilizada, pressionando por novos desenvolvimentos.
A Desconexão de Mercado: P/VP Abaixo de 1
Um dos pontos mais instigantes do relatório é a constatação de que, apesar de todo o cenário operacional favorável e da performance superior ao índice, os FIIs de logística ainda são negociados, em média, com desconto. A relação Preço sobre Valor Patrimonial (P/VP) do segmento ficou em 0,94 vez. Isso significa que o mercado está precificando as cotas abaixo do valor contábil calculado para os ativos que compõem os portfólios dos fundos (galpões, terrenos, etc.). Várias hipóteses podem explicar este fenômeno. Primeiro, o mercado de capitais pode estar precavido contra um eventual resfriamento futuro da economia, que impactaria a demanda por logística. Segundo, pode haver um prêmio de risco atribuído ao setor, considerado cíclico. Terceiro, a complexidade da avaliação de ativos imobiliários e eventuais questionamentos sobre parâmetros de taxa de desconto utilizadas pelos fundos podem gerar desconfiança. Para o investidor de valor, no entanto, este desconto pode representar uma oportunidade de aquisição de bons ativos por um preço inferior ao seu valor contábil estimado, com o bônus de receber proventos robustos enquanto aguarda uma eventual correção desta avaliação.
Comparativo com Outros Segmentos de FIIs
Vale contextualizar que um P/VP médio abaixo de 1 não é uma exclusividade dos FIIs logísticos, mas uma característica de parte do mercado de fundos imobiliários em determinados momentos, refletindo o sentimento macroeconômico e a aversão ao risco. No entanto, quando este desconto ocorre em um setor cujos fundamentos operacionais (baixa vacância, alta absorção) estão tão fortalecidos, o argumento para uma possível reavaliação positiva se torna mais forte. Outros segmentos, como shoppings centers ou escritórios, podem enfrentar desafios estruturais diferentes que justifiquem um múltiplo mais baixo. A logística, com seu papel essencial na cadeia de abastecimento da economia moderna, apresenta uma tese de crescimento de longo prazo que muitos analistas consideram intacta.
O Cenário de Inflação e os Reajustes Contratuais
Outro fator que contribuiu para a robustez dos resultados em 2025 foi o ambiente inflacionário. Muitos contratos de locação de galpões logísticos possuem reajustes atrelados a índices de inflação, como o IGP-M (Índice Geral de Preços – Mercado) ou o IPCA (Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo). Com a inflação em patamares ainda relevantes, esses reajustes automáticos garantem que a receita dos fundos preserve seu poder de compra ao longo do tempo, protegendo os proventos dos cotistas. Esta característica de “proteção inflacionária” é um atrativo poderoso dos fundos imobiliários em momentos de incerteza monetária e adiciona uma camada de segurança à tese de investimento no setor logístico, diferenciando-o de outros ativos de renda fixa que podem não oferecer o mesmo hedge.
Perspectivas e Riscos para o Futuro
Olhando para frente, o relatório do Itaú BBA, embora otimista com os dados consolidados de 2025, não ignora os riscos. A continuidade do desempenho positivo depende da manutenção do vigor da demanda, que está intimamente ligada ao crescimento do PIB brasileiro e ao volume de atividade industrial e de comércio. Uma desaceleração econômica mais acentuada poderia frear a absorção de novos espaços e levar a um aumento da vacância. Além disso, o ciclo de altas taxas de juros, mesmo em trajetória de queda, ainda impacta o custo de capital para novos desenvolvimentos e pode pressionar a avaliação de ativos. Do lado positivo, as tendências de longa data, como a expansão do e-commerce, a nearshoring (relocalização de operações para países mais próximos) e a busca por eficiência em cadeias de suprimentos, continuam a favorecer a demanda por galpões modernos e bem localizados. A capacidade dos gestores dos fundos em selecionar ativos em localizações logísticas premium e com contratos sólidos será o fator decisivo para diferenciar os desempenhos individuais.
A performance de 2025 dos fundos imobiliários logísticos, batendo o IFIX com uma alta de 23%, não foi um acidente, mas sim a materialização em números de um mercado de ativos reais que encontrou seu equilíbrio em patamares saudáveis. O recorde na absorção, o piso histórico na vacância e a retomada das pré-locações pintam um quadro fundamental sólido. No entanto, o mercado financeiro, com sua visão antecipatória e avessa ao risco, ainda precifica as cotas com um desconto, mantendo o P/VP médio abaixo da unidade. Esta divergência entre a realidade operacional vigorosa e a valoração de mercado cautelosa cria um cenário fascinante. Para o investidor, ele oferece a oportunidade de acessar um setor essencial da economia, com características defensivas contra a inflação e potencial de crescimento orgânico, por um preço que pode não refletir todo seu valor intrínseco. O relatório do Itaú BBA serve como um mapa detalhado desta paisagem, destacando tanto as estradas de alto desempenho já percorridas quanto os possíveis desvios e oportunidades que se apresentam no horizonte de 2026.
