O setor hoteleiro brasileiro superou definitivamente os níveis de atividade anteriores à pandemia de Covid-19, consolidando uma recuperação robusta e reforçando a tese de investimento para os Fundos de Investimento Imobiliário (FIIs) especializados no segmento, de acordo com um recente relatório da consultoria HotelInvest. A retomada, baseada em dados do último trimestre de 2025, mostra indicadores-chave como taxa de ocupação e receita por quarto disponível (RevPAR) não apenas equiparando, mas superando os patamares de 2019, em um movimento impulsionado pela correlação com o crescimento do PIB e um estoque contido de novos quartos, criando um ambiente favorável para fundos que detêm ativos hoteleiros.
O Peso do Momento
Até meados de 2023, a indústria hoteleira nacional ainda carregava as cicatrizes do colapso provocado pela crise sanitária. Ociosidade, receitas minguadas e um futuro incerto definiam o cenário. No entanto, os dados mais recentes não apenas mostram uma volta aos patamares de 2019, mas uma superação consistente em métricas críticas. Este não é um simples retorno à normalidade; é a transposição de um marco psicológico e operacional que, por anos, serviu como referência máxima pré-crise.
A linha de 2019 foi ultrapassada, sinalizando que o setor não apenas se recuperou, mas está traçando um novo patamar de performance. Atingir este marco autoriza uma reavaliação fundamental do potencial do segmento e de seus ativos, afastando definitivamente o fantasma da estagnação pós-pandemia. O significado vai além dos números: inaugura um ciclo onde a discussão deixa de ser sobre sobrevivência e passa a ser sobre crescimento e consolidação, atuando como um selo de validade para a resiliência do setor e um farol para investidores que aguardavam um sinal claro de solidez.
Os Números da Recuperação e seus Pilares
Dados da HotelInvest, com base em levantamentos do último trimestre de 2025, revelam que a taxa de ocupação média nacional atingiu 68%, frente a 65% no mesmo período de 2019. O RevPAR, indicador mais sensível à rentabilidade, registrou alta de 12% em termos reais, ajustada pela inflação, comparado ao patamar pré-crise. Este desempenho é sustentado por dois pilares principais: a forte correlação com o crescimento do Produto Interno Bruto (PIB) e um estoque de quartos contido, que criam um cenário de equilíbrio de mercado favorável.
A Sinfonia com a Economia
Historicamente, o desempenho da hotelaria move-se em sintonia com a atividade econômica geral. Com projeções de crescimento do PIB em torno de 2,5% para 2026, o setor encontra vento a favor. Viagens a negócios, que representam uma fatia significativa da demanda, reagiram primeiro, seguidas pelo lazer, que vem mostrando vigor incomum, impulsionado por uma recomposição da renda das famílias e pent-up demand. A retomada de eventos corporativos e feiras de grande porte, como a feira Hospitalidade 2025 em São Paulo, completa o quadro de demanda aquecida, reforçando a tese de que a recuperação está ancorada em fundamentos macroeconômicos sólidos.
O Dilema da Oferta: Escassez como Vantagem
Enquanto a demanda acelera, a oferta de novos quartos hoteleiros cresce em ritmo modesto. O ciclo de investimentos em novas construções foi severamente impactado pela pandemia e pela alta dos custos de financiamento e construção. Estima-se que o estoque nacional de quartos tenha crescido menos de 2% ao ano desde 2020, uma taxa inferior à expansão histórica de 3-4%. Esta contenção cria um cenário onde os operadores existentes conseguem praticar diárias mais elevadas sem enfrentar a pressão competitiva de novos entrantes em massa, um fator crucial para a melhoria da rentabilidade.
FIIs Hoteleiros: Estruturados para Aproveitar a Onda
Os Fundos de Investimento Imobiliário focados em hotéis são os veículos naturais para capturar este momento. Eles detêm ativos físicos – os hotéis – e se beneficiam diretamente do aumento da rentabilidade operacional por meio dos contratos de arrendamento ou gestão. Fundos como o HGRU11 (Hotéis Rio de Janeiro), o HTMX11 (Hotéis Maxinvest) e o KNIP11 (Kinea Índice de Preços), por exemplo, têm suas carteiras expostas a hotéis de negócios e lazer em localizações privilegiadas, como São Paulo, Rio de Janeiro e capitais do Nordeste.
A melhora nos indicadores do setor se traduz em receitas mais estáveis e potencial de valorização dos imóveis, fundamentais para a distribuição de dividendos (os chamados “dividend yields”) atrativos aos cotistas. Em 2025, alguns FIIs hoteleiros reportaram yields médios de 8% ao ano, superando a média do mercado de FIIs, que ficou em torno de 6,5%. Este desempenho atrai não apenas investidores individuais em busca de renda passiva, mas também institucionais que veem no setor uma proteção contra a inflação e uma diversificação de portfólio.
Perspectivas e Vozes do Mercado
Analistas consultados pelo InfoMoney reforçam o otimismo, mas com ressalvas. “A correlação com o PIB é um motor poderoso, mas é cíclico. O investidor precisa estar atento a sinais de desaceleração econômica, que poderiam impactar primeiro os hotéis de negócios”, pondera Maria Silva, estrategista de uma grande corretora. Outro ponto de atenção é a concentração geográfica da recuperação, ainda mais forte nos grandes eixos São Paulo-Rio e no Nordeste turístico. Para hotéis em cidades menores ou dependentes de nichos específicos, como ecoturismo, o caminho pode ser mais lento, exigindo uma análise granular dos ativos dentro dos fundos.
Além disso, especialistas alertam para os custos operacionais, que subiram com a inflação de insumos e salários, pressionando as margens. No entanto, a capacidade de repasse para as diárias, facilitada pelo ambiente de oferta contida, tem mitigado este efeito. A HotelInvest projeta que, mantidas as condições atuais, o setor pode crescer entre 4% e 6% em receita em 2026, sustentando a atratividade dos FIIs.
O Efeito Dominó
Com o setor operando acima da capacidade pré-crise e com fundamentos sólidos, o mapa competitivo e de investimentos começa a ser redesenhado. Os primeiros movimentos já são visíveis: fundos hoteleiros com balanços mais robustos estão sendo procurados para aquisições de ativos secundários ou para financiar a modernização de propriedades existentes. Por outro lado, hotéis independentes ou em modelos de gestão frágeis, que sobreviveram à pandemia com dificuldade, podem se tornar alvos de consolidação ou precisarão de injeções de capital para acompanhar o novo ritmo do mercado.
Os grandes grupos hoteleiros internacionais e nacionais, como Accor e Atlantica Hotels, que paralisaram expansões agressivas, agora reavaliam seus planos para o Brasil. A escassez de novos projetos, no entanto, pode levar a uma disputa acirrada pelos melhores terrenos e oportunidades de desenvolvimento, pressionando os custos de entrada. Para os FIIs, este ambiente significa uma janela de oportunidade para firmar contratos de longa duração com operadores fortalecidos e garantir fluxos de caixa previsíveis, mas também exige sofisticação na seleção de ativos para evitar pagar preços inflacionados pelo otimismo do momento.
O movimento tende a beneficiar, em um primeiro momento, os fundos já estabelecidos com portfólios diversificados e gestão profissional, como o mencionado HGRU11, que possui uma carteira com dez hotéis em localizações estratégicas. Eles têm escala para negociar melhores termos e acesso a capital para eventuais aquisições. Já os investidores menores ou os fundos com foco muito específico podem enfrentar desafios para captar recursos ou encontrar bons negócios, em um mercado que se torna mais disputado. A próxima fase será marcada não apenas pelo crescimento orgânico, mas por movimentos de M&A (fusões e aquisições) e por uma busca por eficiência operacional que separe os players realmente preparados para o novo ciclo, onde a tecnologia e a sustentabilidade ganharão ainda mais relevância.
A superação dos níveis pré-pandemia pela hotelaria brasileira é mais do que um dado estatístico; é a confirmação de uma resiliência estrutural e a abertura de um capítulo definido pela confiança. Para o investidor, seja institucional ou individual, o setor oferece agora uma narrativa clara ancorada em fundamentos macroeconômicos e de mercado tangíveis. O desafio, como sempre, será navegar este otimismo renovado com os pés no chão, diferenciando o crescimento sustentável do calor momentâneo, para que os frutos desta recuperação histórica possam ser colhidos no longo prazo, com os FIIs hoteleiros servindo como uma ponte sólida entre a performance operacional e os retornos financeiros.
