A Multiplan, uma das principais administradoras de shopping centers do Brasil, tem registrado um crescimento notável e consistente em sua participação no mercado, transformando a paisagem do varejo físico no país. Esse fenômeno não é aleatório; é o resultado direto de uma estratégia agressiva e focada na qualidade, que combina revitalizações profundas e expansões calculadas de seus empreendimentos. Em um período de transformação do comportamento do consumidor, a empresa capitalizou a tendência de ‘flight to quality’, onde tanto lojistas quanto clientes buscam ativos superiores, elevando suas vendas a um patamar significativamente acima da média do setor.
Multiplan conquista mercado com estratégia de qualidade
Os números falam por si. Entre 2019 e 2025, a fatia de mercado da Multiplan no setor de shoppings saltou de 8,5% para 12,9%, um aumento expressivo que reflete uma captura clara de participação. Enquanto as vendas totais do segmento cresceram 56% nominalmente de 2020 a 2025 (de R$ 128,8 bilhões para R$ 200,9 bilhões), as vendas dos lojistas dentro da rede da Multiplan dispararam 151% no mesmo período, saindo de R$ 10,3 bilhões para R$ 25,9 bilhões. Essa divergência de performance, como destacou o vice-presidente financeiro Armando D’Almeida, mostra que “a companhia se descolou” da concorrência.
O presidente Eduardo Peres atribui esse sucesso ao fortalecimento do portfólio, à gestão ativa do mix de lojas e, principalmente, à busca do consumidor por ativos de maior qualidade. A pandemia acelerou uma mudança estrutural: em um cenário de incerteza, lojistas preferem se instalar e consumidores preferem frequentar shoppings dominantes – aqueles com localização privilegiada, porte relevante, mix diversificado e infraestrutura impecável. A Multiplan percebeu essa janela de oportunidade e direcionou seus recursos para se tornar, justamente, a referência nesse nicho de qualidade.
O motor do crescimento: revitalização e expansão
A estratégia central para capturar essa demanda por qualidade tem dois pilares: a revitalização completa dos ativos existentes e a expansão planejada da área comercial. Nos últimos anos, a empresa investiu cerca de R$ 3 bilhões nessas iniciativas, atualizando acabamentos, paisagismo, climatização, sistemas elétricos e hidráulicos, além de aumentar a área bruta locável (ABL) de seus shoppings.
Investimento que se paga: o exemplo das revitalizações
Esses investimentos não são gastos, mas sim aplicações com retorno mensurável. O vice-Presidente de Operações, Marcelo Martins, apresentou um caso concreto: um conjunto de shoppings – New York City Center, Barra Shopping, Park Barigui, Diamond Mall e Pátio Savassi – recebeu R$ 248,6 milhões em revitalizações entre 2023 e 2025. O resultado financeiro direto foi um aumento de R$ 23,8 milhões na receita de aluguel no último ano (desconsiderando inflação), o que gerou um yield real do aluguel de 9,6% sobre o capital investido. Isso prova que ambientes mais modernos, confortáveis e atrativos geram valor, aumentam o fluxo de pessoas e, consequentemente, as vendas dos lojistas e a receita da administradora.
O processo de revitalização segue um roteiro estratégico:
- Diagnóstico completo: Análise do fluxo de consumidores, desempenho das âncoras e saturações, pesquisa de satisfação.
- Modernização da infraestrutura invisível: Atualização de sistemas de ar condicionado, elétrica, prevenção de incêndio e TI, que garantem conforto e segurança.
- Redesign do ambiente visível: Renovação de pisos, iluminação, fachadas, áreas de descanso, paisagismo e sinalização, melhorando a experiência sensorial.
- Readequação do mix comercial: Atração de novas marcas, reposicionamento de lojas existentes e criação de praças de alimentação ou zonas de entretenimento mais alinhadas com a demanda atual.
A expansão como vetor de crescimento futuro
Além de melhorar o que já existe, a Multiplan está constantemente aumentando seu tamanho. O potencial de crescimento do seu portfólio é vasto, incluindo 157,3 mil m² de expansões diretas, 864 mil m² de projetos multiuso (que combinam shopping com escritórios, residências e hotel) e 1,48 milhão de m² de área computável em terrenos. Isso representa um caminho claro de crescimento orgânico para as próximas décadas.
Atualmente, três shoppings têm obras de expansão em andamento, com entrega prevista para 2026:
- BH Shopping: Expansão no primeiro semestre de 2026.
- Barra Shopping (Rio): Expansão no segundo semestre de 2026.
- Park Shopping Brasília: Expansão no segundo semestre de 2026.
Juntas, essas expansões vão agregar 13 mil m² de nova área comercial, espaço suficiente para abrigar cerca de 70 novas lojas. Além disso, a empresa já estuda os projetos de expansão para os shoppings de São Caetano, Jundiaí e BH (uma segunda fase), que totalizariam mais 30 mil m².
Flight to Quality: a tendência que redefine o mercado
O termo ‘flight to quality’ (voo para a qualidade) não é apenas um jargão; é a força motriz por trás da reconquista do shopping center como formato preferencial de varejo. Em um mundo com excesso de opções online, a experiência física precisa ser excepcional para justificar o deslocamento. A Multiplan entende que o consumidor não busca apenas comprar; ele busca entretenimento, conveniência, segurança, variedade gastronômica e um ambiente agradável para socializar.
Por outro lado, para o lojista, estar em um shopping de alta qualidade significa:
- Maior fluxo de clientes qualificados: Pessoas com poder de compra e intenção de consumo.
- Sinergia com outras marcas: Um mix bem curado atrai um público diversificado e aumenta o ticket médio.
- Segurança e previsibilidade: Gestão profissional, manutenção constante e marketing coletivo.
- Resiliência em crises: Ativos dominantes se recuperam mais rápido em períodos econômicos difíceis.
Esta migração dual – do consumidor e do lojista – cria um ciclo virtuoso para administradoras como a Multiplan: mais lojas de qualidade atraem mais consumidores, que por sua vez atraem mais lojas, aumentando o valor do ativo e permitindo novos investimentos.
Oportunidades e desafios no horizonte brasileiro
Apesar do sucesso recente, a Multiplan mantém uma visão cautelosa sobre a aceleração dos investimentos no curto prazo. Eduardo Peres destacou que uma aceleração maior depende de maior clareza sobre os rumos do país após o ciclo eleitoral, com ênfase em um equilíbrio das contas públicas e uma redução consistente dos juros básicos. “Precisamos entender se quem vai assumir vai ter responsabilidade com corte de despesas”, afirmou. Na visão da empresa, acelerar investimentos em um cenário macroeconômico desfavorável pode gerar dificuldades futuras, caso haja um impacto negativo no consumo.
Paradoxalmente, o Brasil ainda apresenta um potencial gigantesco para novos shoppings. Armando D’Almeida apresentou dados comparativos: o país tem apenas 3,2 shoppings para cada milhão de habitantes, ficando em décimo lugar na América Latina, atrás de países como Colômbia (5,1), México (7,6) e muito atrás de Porto Rico (20,6). “O Brasil ainda tem uma baixa penetração de shopping”, declarou. Isso indica que, uma vez estabilizado o ambiente macroeconômico, o espaço para crescimento greenfield (novos empreendimentos) e brownfield (expansões) ainda é imenso.
Diversificação além do shopping: o segmento imobiliário
A estratégia da Multiplan não se limita ao varejo. A empresa tem explorado o potencial de seus grandes terrenos por meio da incorporação imobiliária, criando bairros privativos e empreendimentos multiuso. Um exemplo é o bairro Golden Lake, em Porto Alegre. Dentro dele, a empresa prepara para junho o lançamento do residencial Lake Baikal, um condomínio de duas torres com Valor Geral de Vendas (VGV) estimado em R$ 400 milhões.
Essa vertical permite:
- Maximizar o valor do ativo: Aproveitar terrenos adjacentes ou superfícies subutilizadas.
- Criar sinergias: Moradores de alto padrão dentro de um bairro privativo são clientes naturais e fiéis do shopping ancorado no mesmo complexo.
- Diversificar a receita: Criar um fluxo de caixa complementar ao core business de aluguel comercial.
O caminho para o lojista e o investidor
Para um lojista que deseja abrir ou manter uma loja em um shopping, a lição da trajetória da Multiplan é clara: priorizar ativos de qualidade. A escolha do shopping não deve ser baseada apenas no custo do aluguel por metro quadrado, mas numa análise do público atingido, do mix de lojas vizinhas, da gestão da administradora e do plano de investimentos futuro do empreendimento. Estar em um shopping que está constantemente se renovando e expandindo é um dos melhores indicadores de vitalidade e futuro.
Para o investidor, a história da Multiplan ilustra a resiliência e a capacidade de geração de valor dos ativos reais de qualidade em cenários de mudança. A empresa demonstrou que, mesmo em um setor desafiado pelo e-commerce e pela volatilidade econômica, uma gestão focada em experiência, infraestrutura e expansão pode gerar crescimento superior, capturar mercado e oferecer retornos sólidos, como o yield de 9,6% das revitalizações recentes.
A trajetória da Multiplan nos últimos anos serve como um case study poderoso sobre a evolução do varejo físico no Brasil. Ela mostra que, longe de ser um formato obsoleto, o shopping center está passando por um processo de sofisticação e segmentação, onde a qualidade se tornou a moeda mais valiosa. Ao investir pesadamente na revitalização e expansão de seus ativos, a empresa não apenas elevou suas vendas e sua participação de mercado, mas também ajudou a redefinir o padrão do setor, provando que o futuro do varejo físico pertence àqueles que oferecem não apenas produtos, mas experiências memoráveis em ambientes constantemente renovados e melhorados.
