O fundo imobiliário CACR11 (Cartesia Recebíveis Imobiliários) concretizou a venda integral de sua posição no CRI Helvetia por R$ 23,5 milhões, em uma transação à vista liquidada em 13 de agosto. O acordo, no entanto, não representa um ponto final definitivo para o ativo problemático na carteira do FII: a Cartesia negociou um mecanismo de earn-out, garantindo ao fundo uma participação considerada “relevante” em uma eventual recuperação futura do crédito, embora não tenham sido divulgados o percentual exato nem estimativas de valores adicionais.
A entrada desse montante ocorre em um momento crítico de aperto de caixa para o CACR11. Nos últimos meses, o fundo suspendeu distribuições de dividendos, redirecionou recursos para sustentar operações da carteira e viu os cotistas rejeitarem a retenção dos resultados do primeiro semestre. A venda do CRI Helvetia, portanto, emerge como uma tentativa da gestão de aliviar a pressão financeira imediata.
Cronologia da crise e o desfecho do CRI Helvetia
A alienação do crédito é o ápice de um processo que se intensificou nos últimos meses. A gestora relata que manteve negociações com a devedora e demais partes envolvidas no CRI, mas sem alcançar um acordo. O ponto de virada ocorreu em 14 de maio, quando uma assembleia de cotistas deliberou pelo vencimento antecipado da operação, alegando descumprimento de cláusulas contratuais.
Após o fim do prazo legal para regularização, a Cartesia iniciou a execução extrajudicial das garantias ao mesmo tempo em que passou a sondar investidores especializados para a venda do ativo. A gravidade da situação ficou ainda mais evidente em 22 de maio, quando a Helvetia 5 Administradora de Imóveis deixou de pagar as notas comerciais vinculadas ao CRI. Com isso, o patrimônio separado da operação ficou sem recursos para o repasse previsto aos investidores em 25 de maio. Vale destacar a ordem dos eventos: o vencimento antecipado foi deliberado antes mesmo do calote, indicando que a inadimplência já era esperada pela gestão.
A crise se aprofundou após a gestão informar que o CRI Helvetia possuía, conforme o relatório gerencial de junho, um saldo devedor de R$ 60,9 milhões, com vencimento em março de 2027 e remuneração de IPCA + 12,6825% ao ano, com LTV reportado de 53%. O crédito estava lastreado no empreendimento residencial Helvetia Le Jardin, em Indaiatuba (SP), cuja primeira fase – objeto do CRI – compreende 22 casas. Na época, as obras estavam com 76,55% de avanço e o indicador de vendas era de apenas 23%.
É importante notar que os R$ 60,9 milhões não são diretamente comparáveis aos R$ 23,5 milhões da venda para se calcular um prejuízo exato. O comunicado oficial não detalhou o valor contábil da posição vendida nem o resultado financeiro ou contábil da transação. Além disso, o earn-out preserva uma participação do fundo no ativo, o que impede uma determinação precisa do valor econômico final neste momento.
Caixa apertado e a rejeição dos cotistas
A necessidade urgente de reforçar o caixa foi um tema recorrente nos comunicados da gestão. A deterioração do resultado pelo regime de caixa ao longo do segundo trimestre ilustra bem o cenário: R$ 6,01 milhões em abril, despencando para apenas R$ 25,9 mil em maio e R$ 104 mil em junho. No acumulado do semestre, o resultado de caixa foi de R$ 25,41 milhões.
Os rendimentos distribuídos aos cotistas seguiram a mesma trajetória de queda. Foram pagos R$ 1,20 por cota referentes a janeiro, R$ 1,21 em fevereiro e R$ 1,20 em março. Contudo, em abril e junho não houve qualquer distribuição, e em maio o valor foi de apenas R$ 0,23 por cota. A gestão justificou a suspensão alegando a necessidade de preservar recursos para liquidez e para a continuidade dos empreendimentos da carteira.
A gota d’água foi a consulta formal aos cotistas, encerrada em 17 de julho, sobre a possibilidade de não distribuir ao menos 95% dos resultados do semestre. A proposta, que visava reter recursos para liquidez, desenvolvimento de imóveis e despesas extraordinárias, foi rejeitada. Dos investidores que participaram (representando apenas 16,16% das cotas), 9,44% votaram contra, 5,51% a favor, e houve abstenções. Com a negativa, a gestão afirmou que buscaria os recursos necessários para cumprir a deliberação, estimando em cerca de R$ 5,57 milhões (aproximadamente R$ 1,15 por cota) o valor a ser distribuído referente ao lucro do período. A Cartesia admitiu que o resultado da votação acentuou a urgência por geração de liquidez.
Administração e o colapso no mercado secundário
Em meio à crise financeira, o CACR11 também enfrentou um problema administrativo. Em 10 de julho, a BRL Trust formalizou sua renúncia à administração do fundo. A substituição depende agora de uma escolha dos cotistas, e a BRL permanecerá na função por até 180 dias ou até que um novo administrador seja aprovado. A Cartesia classificou a renúncia como uma “decisão unilateral” e tratou de ressaltar que a medida não implica liquidação imediata do fundo.
A turbulência se refletiu de forma brutal no preço das cotas no mercado secundário. Após encerrar abril cotado a R$ 81,33, o fundo fechou maio a R$ 23,97 – uma desvalorização de aproximadamente 70,5% em um único mês. Em 30 de junho, a cota estava em R$ 27,35, enquanto a cota patrimonial era de R$ 98,99. Em 12 meses até junho, a rentabilidade com base na cota de mercado acumulou uma retração de 68,68%, um número que contrasta fortemente com o avanço de 9,96% do IFIX no mesmo período.
O que esperar após a venda do CRI Helvetia
A alienação do CRI Helvetia por R$ 23,5 milhões conclui um ciclo crítico e injeta liquidez imediata no CACR11. A Cartesia informou que vinha tentando captar recursos com coinvestidores e por meio de operações no mercado secundário, mas que as condições macroeconômicas limitaram essas alternativas. A venda, portanto, foi estruturada para obter caixa sem abrir mão totalmente de uma possível recuperação adicional do crédito via earn-out.
O comunicado oficial não detalha como os R$ 23,5 milhões serão alocados entre rendimentos futuros, outras necessidades de caixa ou obrigações do fundo. Tampouco esclarece o impacto contábil exato da operação. Embora a transação melhore a liquidez imediata, seus efeitos sobre a retomada dos dividendos permanecem incertos. O mercado agora monitora de perto a destinação dos recursos, o desenrolar do earn-out do CRI Helvetia e, principalmente, o processo de substituição da administração do fundo, fatores que serão decisivos para determinar a trajetória futura do CACR11.
