A XP Asset, uma das principais gestoras de fundos de investimento do país, elevou o alerta para os Fundos de Investimento Imobiliário (FIIs) de desenvolvimento. O motivo central é a escalada das tensões geopolíticas no Oriente Médio, que passou a ser considerado o principal fator de risco para este segmento do mercado. De acordo com análise da gestora, o conflito tem o potencial de gerar uma pressão inflacionária de alcance global, principalmente via aumento do preço do petróleo, o que poderia comprometer o ciclo de queda da taxa básica de juros, a Selic, conduzido pelo Banco Central do Brasil.
O risco inflacionário do petróleo para a política monetária brasileira
O canal de transmissão do risco é direto. Conflitos na principal região produtora de petróleo do mundo historicamente disparam os preços da commodity nos mercados internacionais. Um petróleo mais caro eleva os custos de produção e transporte de virtualmente todos os bens na economia, alimentando a inflação. Para o Comitê de Política Monetária (Copom), que tem como mandato central o controle da inflação, um choque externo desse porte complica o cenário. A autoridade monetária pode se ver obrigada a ser mais cautelosa no ritmo dos cortes da Selic, ou até mesmo interrompê-los temporariamente, para não perder o controle sobre as expectativas de preços. Essa incerteza sobre o futuro dos juros é o que paira como uma nuvem sobre os FIIs de desenvolvimento, cuja atratividade e viabilidade de projetos estão intrinsecamente ligadas ao custo do crédito na economia.
Copom mantém corte de juros em março apesar do cenário externo
Apesar do cenário de tensão externa, a XP Asset mantém a expectativa de que o Copom prosseguirá com o ciclo de afrouxamento monetário na reunião marcada para os dias 17 e 18 de março. A justificativa para esse otimismo moderado vem de dentro do país. Os dados do Produto Interno Bruto (PIB) do último trimestre de 2025, que mostraram uma desaceleração acentuada da economia brasileira, com um crescimento de apenas 0,1%, reforçam a necessidade de estimular a atividade econômica através de juros mais baixos. Um ambiente de juros em trajetória de queda é, em tese, benéfico para o mercado de fundos imobiliários, pois reduz o custo de financiamento dos empreendimentos e aumenta o poder de compra de investidores e consumidores finais.
Previsão de retomada do mercado a partir do segundo trimestre de 2026
A gestora projeta que, superado o momento de cautela inicial do ano e com um caminho de juros mais claro, o mercado de FIIs de desenvolvimento deve ganhar fôlego e liquidez a partir do segundo trimestre de 2026. Este movimento seria particularmente favorável para fundos focados em segmentos específicos da construção, como a venda de apartamentos, lotes residenciais e, especialmente, galpões logísticos. A expectativa é de uma retomada mais vigorosa da confiança dos investidores e da demanda por ativos reais, impulsionando a performance desses fundos.
Fundo logístico XPEX11 opera com vacância mínima e planeja vendas
Dentro do setor considerado mais resiliente e promissor, o de galpões logísticos, a XP Asset destacou o desempenho do fundo XPEX11 (XP Exeter Desenvolvimento Logístico). O fundo possui ativos estratégicos em Brasília e Contagem, na região metropolitana de Belo Horizonte. O cenário operacional é extremamente positivo: na capital mineira, a taxa de vacância (espaços desocupados) do mercado é de apenas 0,4%, indicando uma demanda aquecida que praticamente esgota a oferta disponível. O galpão situado em Brasília já se encontra totalmente locado para uma grande plataforma de e-commerce, garantindo receita estável. Já o empreendimento em Contagem tem suas obras concluídas em março, com a expectativa de locação no segundo trimestre de 2026. A estratégia da gestora é clara: capitalizar esse momento favorável. A meta é vender esses ativos ainda em 2026, preferencialmente entre o segundo e o terceiro trimestre, realizando os ganhos para os cotistas.
Venda de ativo do XPLG11 gera retorno anualizado de 14%
Outra operação bem-sucedida recente no segmento logístico foi a venda da participação no imóvel WT Extrema, pertencente ao fundo XPLG11 (XP Log FII). A transação foi concretizada por R$ 114 milhões e, de acordo com cálculos da gestora, gerou um retorno estimado para o fundo na casa de 14% ao ano. Movimentos como esse reforçam a tese de que, mesmo em um ambiente macroeconômico desafiador, ativos logísticos bem localizados e operados continuam atraindo capital e gerando valor.
Mercado residencial de alto padrão em São Paulo enfrenta desafios
Enquanto o setor logístico navega em águas mais tranquilas, o mercado de desenvolvimento residencial, especialmente o de alto padrão em São Paulo, apresenta um ritmo variado e enfrenta pressões específicas. No fundo XP Idea!Zarvos FII, focado exclusivamente neste nicho, mais de R$ 221 milhões em unidades já foram comercializados, um volume expressivo. No entanto, a gestora reconhece que o ambiente na capital paulista está complicado por dois fatores principais: um excesso de oferta de novos lançamentos de alto padrão e a manutenção de taxas de juros para financiamento imobiliário em patamares que ainda inibem parte dos compradores.
Desempenho divergente entre empreendimentos na capital paulista
Essa pressão do mercado se reflete no desempenho de projetos específicos. No edifício Iperó 111, localizado na Vila Madalena, zona oeste de São Paulo, 74% dos apartamentos já foram vendidos. Contudo, a gestora observa que o ritmo de vendas desacelerou significativamente no último trimestre, sinalizando um esfriamento da demanda no curto prazo. Por outro lado, o empreendimento Oscar 2525, na Rua Oscar Freire, coração do luxo paulistano, apresenta um quadro mais animador, com 75 unidades vendidas no total. As obras deste último seguem no cronograma normal, com previsão de entrega para junho de 2027.
O momento atual para os FIIs de desenvolvimento é, portanto, de vigilância máxima. Enquanto as perspectivas domésticas, com a desaceleração econômica e a Selic em queda, abrem uma janela de oportunidade, os ventos contrários que sopram do Oriente Médio trazem uma nuvem de incerteza sobre a inflação e, consequentemente, sobre o futuro dos juros no Brasil. A capacidade dos fundos em navegar por essas águas turbulentas dependerá não apenas da evolução geopolítica, mas também da assertividade na seleção de ativos e segmentos, com o setor logístico aparecendo, por enquanto, como o porto mais seguro em meio à tempestade.
