A escalada dos conflitos no Oriente Médio se transformou no principal fator de risco para o mercado de fundos imobiliários de desenvolvimento, segundo análise da XP Asset. A gestora aponta que a instabilidade geopolítica pode desencadear nova pressão inflacionária global, com impacto direto no preço do petróleo, o que comprometeria a trajetória de queda da taxa básica de juros no Brasil. Este cenário cria um ambiente de tensão para investidores que buscam retorno em ativos do setor imobiliário, tradicionalmente sensíveis aos movimentos da Selic.
Risco inflacionário ameaça cronograma de cortes da Selic
Apesar do cenário de cautela, a XP Asset mantém uma projeção moderadamente otimista, indicando que o Comitê de Política Monetária (Copom) deve realizar novo corte de juros na reunião de 17 e 18 de março. A decisão seria respaldada pela desaceleração econômica registrada no final de 2025, quando o Produto Interno Bruto (PIB) brasileiro cresceu apenas 0,1%. A necessidade de estimular a economia pressiona o Banco Central a manter o ciclo de flexibilização monetária, movimento que historicamente beneficia o mercado de fundos imobiliários ao reduzir o custo do crédito e aumentar o apetite por ativos de risco.
Expectativa de recuperação do mercado no segundo trimestre de 2026
As projeções da gestora indicam que o mercado deve ganhar fôlego e liquidez a partir do segundo trimestre de 2026, criando condições mais favoráveis para fundos especializados na venda de apartamentos, lotes residenciais e galpões logísticos. Este horizonte temporal considera tanto a trajetória esperada para os juros quanto o tempo necessário para que a economia brasileira absorva os estímulos monetários e retome um ritmo mais consistente de crescimento. A sincronia entre política monetária e atividade econômica será determinante para o sucesso das estratégias de desenvolvimento imobiliário.
Setor logístico apresenta desempenho robusto com vacância mínima
No segmento de galpões logísticos, a XP Asset destaca o desempenho excepcional do fundo XPEX11 (XP Exeter Desenvolvimento Logístico), que possui ativos em Brasília e Contagem (MG). O cenário regional é extremamente favorável: na região metropolitana de Belo Horizonte, a taxa de vacância atinge apenas 0,4%, indicando quase total ocupação dos espaços disponíveis. Esta dinâmica reflete a forte demanda por armazenamento e distribuição impulsionada pelo crescimento do comércio eletrônico e a reconfiguração das cadeias de suprimentos pós-pandemia.
Operações específicas demonstram viabilidade do modelo
O galpão localizado em Brasília já se encontra totalmente alugado para uma grande plataforma de e-commerce, garantindo fluxo de caixa previsível para o fundo. Em Contagem, as obras devem ser concluídas em março, com processo de locação programado para o segundo trimestre de 2026. A estratégia da XP Asset prevê a venda destes ativos ainda no decorrer deste ano, preferencialmente entre o segundo e terceiro trimestres, aproveitando as condições de mercado mais favoráveis. Paralelamente, o fundo XPLG11 (XP Log FII) concretizou a venda de participação no imóvel WT Extrema por R$ 114 milhões, gerando retorno estimado em 14% ao ano para os cotistas.
Mercado residencial de alto padrão enfrenta pressão por oferta e crédito
No segmento residencial, os resultados apresentam maior heterogeneidade. O fundo XP Idea!Zarvos FII, especializado em empreendimentos de alto padrão, já comercializou mais de R$ 221 milhões em unidades. Contudo, o mercado paulistano enfrenta pressão significativa decorrente do excesso de lançamentos imobiliários combinado com as taxas de juros que, apesar da trajetória de queda, permanecem em patamar elevado. Esta combinação dificulta o acesso ao crédito por parte dos compradores finais, impactando diretamente a velocidade de vendas e a liquidez dos projetos.
Desempenho diferenciado entre empreendimentos na capital paulista
O empreendimento Iperó 111, localizado na Vila Madalena, registra 74% dos apartamentos vendidos, mas experimentou desaceleração significativa no ritmo de comercialização durante o último trimestre. Em contraste, o Oscar 2525, situado na Rua Oscar Freire, apresenta desempenho mais robusto, com 75 unidades vendidas no total. A obra deste último segue cronograma normal, com previsão de entrega para junho de 2027. Esta disparidade evidencia como fatores como localização, perfil do produto e precificação podem determinar resultados substancialmente diferentes mesmo dentro do mesmo nicho de mercado e cidade.
Contexto macroeconômico e regulatório influencia decisões de investimento
O ambiente para fundos imobiliários não pode ser analisado isoladamente das condições macroeconômicas brasileiras e globais. A inflação importada via petróleo representa risco concreto para a política monetária, enquanto a desaceleração econômica doméstica exige estímulos. Esta tensão entre fatores internos e externos cria um cenário complexo para gestores e investidores, que devem calibrar suas estratégias considerando múltiplas variáveis simultaneamente. A capacidade de antecipar movimentos do Copom e reagir a choques externos se torna diferencial competitivo crucial.
Resiliência do setor frente a cenários adversos
Apesar dos riscos identificados, o mercado de fundos imobiliários demonstra resiliência notável, com setores específicos como o logístico apresentando fundamentos sólidos mesmo em ambiente desafiador. A diversificação geográfica e por tipo de ativo se mostra estratégia eficaz para mitigar riscos concentrados. A experiência recente mostra que fundos com gestão ativa e foco em setores com demanda estrutural, como logística lastreada em e-commerce, conseguem gerar retornos atrativos mesmo quando o ciclo de juros não é totalmente favorável.
O cenário atual exige dos investidores uma análise cuidadosa que considere tanto os fundamentos específicos de cada fundo quanto o contexto macroeconômico amplo. A capacidade de setores como o logístico de manter desempenho robusto mesmo em ambiente de incerteza sugere que oportunidades seletivas permanecem atraentes, especialmente para investidores com horizonte de médio a longo prazo que conseguem navegar a volatilidade de curto prazo. A combinação entre gestão profissional, ativos de qualidade e timing adequado de entrada e saída continuará sendo determinante para o sucesso nos fundos imobiliários nos próximos trimestres.
