O mercado de fundos imobiliários (FIIs) brasileiro está passando por um momento favorável para determinados segmentos, com destaque para os fundos de tijolo, segundo análise recente da equipe de research da XP Investimentos. Os analistas Marx Gonçalves e Eduardo Bacelar apontam que o ambiente de expectativa de queda na taxa básica de juros (Selic) cria um cenário mais benigno para esses veículos, que são mais sensíveis às variações dos juros.
Fatores que impulsionam o cenário favorável para FIIs de tijolo
O principal motor para essa visão otimista é a trajetória descendente projetada para os juros no ciclo econômico atual. Quando as taxas de juros caem, os investimentos de renda fixa tradicionalmente perdem atratividade relativa, enquanto ativos reais, como os fundos imobiliários, tendem a se beneficiar. Essa dinâmica é particularmente intensa para os FIIs de tijolo, que investem diretamente em imóveis físicos, como escritórios, galpões logísticos e shoppings centers. A valorização desses ativos e o potencial de aumento nos aluguéis em um cenário econômico mais aquecido contribuem para o apelo.
Setor de escritórios mostra sinais de recuperação em São Paulo
Dentro do universo dos FIIs de tijolo, o segmento de lajes corporativas emerge com um potencial significativo. A XP observa uma retomada gradual, porém consistente, do trabalho presencial, especialmente na cidade de São Paulo. Esse movimento tem fortalecido a ocupação dos edifícios, melhorando indicadores operacionais fundamentais para os fundos do setor. O relatório destaca que muitos fundos de escritórios ainda negociam com descontos relevantes em relação ao seu valor patrimonial, criando uma janela de oportunidade para investidores que acreditam na consolidação dessa tendência de recuperação ao longo de 2026.
Regiões consolidadas da capital paulista concentram as melhores oportunidades
A análise da XP é particularmente positiva para ativos localizados nas regiões mais consolidadas e valorizadas da capital paulista. Essas áreas, com infraestrutura desenvolvida e alta concentração de empresas, devem liderar a recuperação do setor. A valorização esperada não se baseia apenas na ocupação, mas também na capacidade de reajustar os contratos de locação em linha com a inflação e a melhoria do mercado, o que pode gerar um fluxo de renda crescente para os cotistas.
Galpões logísticos mantêm desempenho robusto impulsionado pelo e-commerce
Outro pilar de força apontado pela corretora é o setor de galpões logísticos. A transformação digital e o crescimento estrutural do comércio eletrônico continuam a alimentar uma demanda sólida e crescente por espaço de armazenamento e distribuição. Esse cenário resultou em taxas de vacância próximas de mínimas históricas em todo o país, conferindo um poder de negociação significativo aos proprietários dos ativos.
Reajustes contratuais sustentam distribuições consistentes
Com o mercado apertado, os fundos do segmento logístico têm conseguido realizar reajustes robustos nos contratos de locação, muitas vezes acima da inflação. Isso se traduz em resultados operacionais fortes e em uma perspectiva de distribuição de dividendos (dividend yield) atrativa e estável para os investidores. A XP vê esse segmento como um dos mais defensivos dentro da renda variável, dada a natureza essencial da logística para a economia moderna.
Shoppings centers apresentam desempenho moderado, porém resiliente
Em contraste com a euforia dos setores de escritórios e logística, o segmento de shoppings centers apresenta um cenário mais moderado. No entanto, a XP ressalta sua consistência. Dados de 2025 mostram que a ocupação média dos fundos acompanhados pela casa atingiu um nível impressionante de 96,3%. Além disso, indicadores de saúde financeira dos lojistas, como inadimplência e necessidade de concessão de descontos, permaneceram em patamares considerados saudáveis, indicando uma base operacional sólida.
Papel dos fundos de crédito e multiestratégia em carteiras defensivas
Apesar do foco no tijolo, a XP mantém uma visão construtiva sobre os fundos de papel, ou seja, os fundos de recebíveis imobiliários. No curto prazo, enquanto a Selic permanecer em patamares elevados, os fundos atrelados ao CDI devem continuar oferecendo retornos atrativos. Já os fundos indexados ao IPCA são vistos como uma proteção contra a inflação e podem se valorizar caso haja uma queda nos juros dos títulos públicos indexados ao índice.
Oportunidade no duplo desconto dos fundos multiestratégia e FOFs
A análise também destaca oportunidades nos fundos multiestratégia e nos fundos de fundos (FOFs). Esses veículos, que investem em uma cesta diversificada de outros FIIs, muitas vezes negociam com um chamado “duplo desconto”: suas cotas estão descontadas em relação ao seu próprio valor patrimonial e, simultaneamente, os fundos que compõem sua carteira também podem estar negociando com desconto. Essa dinâmica pode resultar em dividend yields competitivos e uma potencial valorização dupla caso o mercado de FIIs como um todo entre em um ciclo positivo.
Fiagros e FI-Infra exigem seletividade aprimorada do investidor
Para os Fundos de Investimento nas Cadeias Produtivas Agroindustriais (Fiagros), a XP adota um tom mais cauteloso. Após uma forte valorização em 2025, muitos fundos do setor passaram a negociar próximos ou até acima de seu valor patrimonial, reduzindo significativamente a margem de segurança para novas aplicações. A recomendação é focar em veículos com gestão de crédito conservadora, alta diversificação de cedentes e reservas financeiras robustas para cobrir eventuais inadimplências.
FI-Infra mantém perspectiva positiva, mas com spreads comprimidos
No segmento de infraestrutura (FI-Infra), a perspectiva geral permanece construtiva. Contudo, os analistas alertam que os spreads de crédito — a diferença entre o retorno do fundo e a taxa de juros livre de risco — estão comprimidos após a forte valorização do ano anterior. Nesse contexto, os fundos considerados mais bem posicionados são aqueles com carteiras diversificadas, prazos menores (duration reduzida), exposição a devedores com alto rating de crédito e caixa disponível para aproveitar oportunidades no mercado secundário.
Exposição ao GPA é avaliada como risco controlado para FIIs
Um ponto de atenção recente no mercado foi o pedido de recuperação extrajudicial do Grupo Pão de Açúcar (GPA). A XP realizou um levantamento e identificou que, entre os fundos de tijolo que acompanha, apenas o TEPP11 (Tellus Properties) e o BRCO11 (Bresco) possuem exposição direta à empresa por meio de contratos de locação. A análise conclui que o processo de recuperação, que envolve dívidas não operacionais, não deve impactar significativamente o fluxo de pagamento dos aluguéis, uma vez que as despesas operacionais correntes, como salários e aluguéis, continuam sendo honradas normalmente pela varejista. A mesma lógica se aplica aos fundos de papel com exposição indireta, minimizando o risco sistêmico para o segmento de FIIs.
O momento atual, portanto, apresenta uma conjuntura distinta para diferentes tipos de fundos imobiliários. Enquanto os FIIs de tijolo, especialmente nos segmentos de logística e escritórios em localizações premium, surfam uma onda de expectativas positivas com a queda dos juros, outros segmentos demandam uma análise mais granular e seletiva. A recomendação da XP reflete uma estratégia de equilíbrio: aproveitar a janela de oportunidade nos setores cíclicos em recuperação, sem abrir mão do papel defensivo e de geração de renda consistente proporcionado pelos fundos de crédito e multiestratégia, sempre com a devida atenção aos fundamentos específicos de cada fundo e à gestão de riscos.
