O fundo imobiliário XP Malls (XPML11) se prepara para um próximo ciclo de reavaliação de seu portfólio com expectativas otimistas. Segundo a gestão, a combinação entre um cenário macroeconômico mais favorável e um conjunto de ativos mais qualificado após ajustes estratégicos cria as condições para uma reavaliação positiva. Atualmente, o fundo possui um valor patrimonial avaliado em R$ 6,4 bilhões, com um preço sobre valor patrimonial (P/VP) negociando próximo à paridade, em 0,99.
Análise contextual da trajetória patrimonial do XPML11
Felipe Teatini, gestor do XPML11, argumenta que a variação negativa observada no valor patrimonial do fundo precisa ser analisada dentro de um contexto mais amplo. Em participação no programa Liga de FIIs do InfoMoney, Teatini destacou que a queda efetiva na cota patrimonial foi de aproximadamente 115 para 108 pontos, uma variação percentual que, em sua avaliação, não é tão expressiva considerando o período macroeconômico desafiador vivido. “Quando a gente coloca em perspectiva a queda efetiva que a gente teve na cota patrimonial, ela foi de uns 115 para uns 108. Percentualmente, não me parece uma queda tão expressiva assim, considerando o momento que a gente estava vivendo”, afirmou o gestor. Essa perspectiva busca diferenciar a performance real dos ativos de movimentos de mercado e decisões estratégicas de curto prazo.
Fatores macroeconômicos e qualificação do portfólio como catalisadores
A expectativa da gestão é que o próximo ciclo de reavaliação, previsto para ocorrer entre junho e julho, reflita uma conjuntura significativamente melhor. Dois pilares sustentam essa projeção: o ambiente macroeconômico e a qualidade intrínseca dos ativos. Teatini aponta que o ciclo de queda da taxa básica de juros (Selic) já em curso melhora marginalmente as taxas de desconto e os *cap rates* de saída utilizados nas avaliações dos imóveis, tornando-os teoricamente mais valiosos. Paralelamente, o gestor enfatiza que o portfólio atual do XPML11 passou por um processo de aprimoramento. “Hoje o nosso portfólio é melhor do que o que a gente tinha quando fez o laudo no ano passado”, declarou, referindo-se à venda de ativos com desempenho inferior, que otimizou a composição geral do fundo.
Expectativas realistas para a reavaliação de 2026
Apesar do otimismo, a gestão mantém expectativas realistas e pondera que não se deve esperar um salto relevante no valor patrimonial similar aos observados em anos anteriores. Teatini explica que em 2023 e 2024, inaugurações e expansões relevantes, como as dos shoppings Cidade Jardim e Catarina, impactaram diretamente e de forma expressiva os laudos de avaliação. “Esses movimentos impactam diretamente o valor patrimonial, porque o capital investido passa a ser reavaliado a valor de mercado após a entrega dos ativos”, detalhou. Para o ciclo atual, não há expansões dessa magnitude previstas. O motor da reavaliação positiva, portanto, será a combinação da qualificação do portfólio existente com o cenário macroeconômico mais benigno, um movimento mais orgânico e gradual.
O impacto da estratégia de alavancagem durante a pandemia
Um capítulo importante para entender a trajetória recente do valor patrimonial do XPML11 foram as decisões tomadas durante o período mais crítico da pandemia. Naquele momento de extrema incerteza, a gestão optou por postergar pagamentos como medida de precaução e preservação de caixa. Essa estratégia, contudo, teve um efeito colateral ao elevar o saldo devedor do fundo ao longo dos anos seguintes. “Isso gerou um aumento substancial do saldo devedor, o que acaba corroendo indiretamente o valor patrimonial do fundo”, explicou Teatini. Esse aumento da alavancagem exerceu uma pressão descendente sobre o patrimônio, sendo um dos fatores incorporados na análise da performance passada.
Avaliação limitada do efeito da dívida no patrimônio
Apesar de reconhecer o impacto, o gestor avalia que seu efeito final foi contido. Segundo seus cálculos, a decisão relacionada à dívida durante a pandemia teria impactado o valor patrimonial em uma faixa de 5% a 6%. “A gente teve um impacto de 5% a 6%, que não me parece tão grande”, ponderou. Essa quantificação permite à gestão e aos investidores isolarem um dos componentes da variação patrimonial, separando-o de fatores como a desvalorização de mercado dos ativos propriamente ditos. É um dado crucial para uma análise mais justa da eficiência da gestão do portfólio imobiliário em si.
Dinâmica atual do P/VP e posicionamento no mercado de fundos imobiliários
Negociar com um P/VP ligeiramente abaixo de 1,00, como o XPML11 faz atualmente, coloca o fundo em uma posição interessante no mercado secundário. Esse múltiplo sugere que o mercado está precificando o fundo praticamente pelo valor contábil de seus ativos, sem atribuir um ágil significativo. Para os investidores, isso pode representar uma oportunidade caso acreditem na tese da reavaliação positiva projetada pela gestão. Se os ativos forem reavaliados para cima no próximo laudo, o valor patrimonial por cota (VP/Cota) aumentaria, potencialmente criando um espaço para valorização mesmo que o múltiplo P/VP se mantenha. Esse é o cenário básico que atrai a atenção de investidores focados em valor (*value investing*) no segmento de fundos imobiliários.
O papel do cenário de juros para os FIIs de shoppings
A menção específica à queda dos juros por Teatini não é casual. Para fundos imobiliários do setor de *shoppings centers*, como o XPML11, as taxas de juros são um dos indicadores macroeconômicos mais sensíveis. Juros mais baixos reduzem o custo de capital, incentivam o consumo e facilitam o financiamento para expansões e renovação dos empreendimentos. Além disso, na metodologia de avaliação de imóveis, a taxa de desconto utilizada para trazer os fluxos de caixa futuros a valor presente está intimamente ligada ao custo de oportunidade do capital, que é influenciado pela Selic. Portanto, um ciclo de queda consistente nos juros cria um vento a favor duplo: melhora a atividade econômica nos *shoppings* e aumenta o valor presente dos fluxos de caixa projetados, elevando as avaliações.
Estratégia de gestão ativa e a venda de ativos inferiores
A qualificação do portfólio citada pelo gestor é resultado de uma gestão ativa. A venda de ativos com desempenho inferior, ou que não se alinhavam mais à estratégia central do fundo, é uma prática que busca otimizar o retorno geral. Ao descartar os ativos menos produtivos, o gestor pode reinvestir os recursos em oportunidades melhores ou simplesmente melhorar os indicadores médios do portfólio, como o *cap rate* ponderado. Essa movimentação demonstra uma gestão proativa, que não se limita a administrar os ativos existentes, mas que busca constantemente rearranjar a composição do fundo para maximizar o retorno para os cotistas. É um diferencial que pode separar fundos de performance mediana daqueles com gestão destacada.
Comparativo com ciclos de reavaliação anteriores
Analisar os ciclos anteriores ajuda a calibrar as expectativas para 2026. Como mencionado, os anos de 2023 e 2024 foram marcados por eventos catalisadores muito específicos e de alto impacto: as grandes expansões. Esses são eventos não recorrentes que criam saltos patrimoniais. O ciclo de 2026, por outro lado, se baseia em fatores difusos e amplos: a melhora macroeconômica geral e o amadurecimento de um portfólio mais enxuto e focado. Enquanto o primeiro cenário gera ganhos abruptos, o segundo tende a produzir uma valorização mais sustentável e menos volátil ao longo do tempo, desde que as premissas macro se confirmem.
Risco de crédito e a saúde dos inquilinos nos shoppings
Um ponto subjacente à discussão sobre reavaliação é a saúde financeira dos inquilinos que ocupam os *shoppings centers* do portfólio do XPML11. Um cenário macroeconômico favorável, com juros mais baixos e maior consumo, diminui o risco de crédito do fundo. Inquilinos mais sólidos e com menor probabilidade de inadimplência garantem a estabilidade e a previsibilidade dos recebíveis, que são a base para o cálculo dos fluxos de caixa futuros nas avaliações. Portanto, a projeção de melhora macro não impacta apenas as fórmulas de avaliação, mas fortalece diretamente a qualidade dos contratos que geram a receita do fundo, atacando o risco pela raiz.
A trajetória do XPML11 ilustra como a performance de um fundo imobiliário de grande porte é uma equação complexa, envolvendo macroeconomia, estratégias de gestão ativa de ativos e dívida, e ciclos específicos de investimento. A expectativa por uma reavaliação positiva no segundo semestre de 2026 se apoia na convergência de fatores que, individualmente, podem ser modestos, mas que em conjunto criam um momentum favorável. Para o investidor, o desafio permanece em avaliar se a precificação atual de mercado, refletida no P/VP, já incorporou ou não esse potencial de reavaliação, definindo assim o real atrativo da oportunidade.
