O mercado de fundos imobiliários (FIIs) brasileiro se prepara para um ano de expansão significativa em 2026. De acordo com um relatório do Santander, a base de cotistas deve aumentar em pelo menos 400 mil novos participantes, elevando o total para aproximadamente 3,4 milhões de investidores. Essa projeção, que representaria cerca de 1,6% da população do país, é sustentada por uma combinação de fatores macroeconômicos favoráveis e pelo desempenho robusto do setor nos últimos doze meses.
Panorama macroeconômico impulsiona otimismo com FIIs
A expectativa de crescimento para 2026 encontra respaldo na melhora gradual das condições econômicas e na perspectiva de continuidade do ciclo de queda da taxa básica de juros, a Selic. Um ambiente de juros mais baixos historicamente beneficia os fundos imobiliários, tornando-os mais atrativos em comparação com investimentos de renda fixa. Nos últimos 12 meses, o Índice de Fundos de Investimento Imobiliário (IFIX) acumulou uma valorização expressiva de aproximadamente 25%, sinalizando o apetite do mercado por esses ativos. O movimento positivo se estendeu para o início de 2026, com altas de 2,3% em janeiro e 1,3% em fevereiro, antes de uma correção técnica de 1,96% registrada até o dia 25 de março.
Correção recente é vista como oportunidade de ajuste
Analistas do Santander interpretam a queda de março não como uma reversão de tendência, mas como um movimento saudável de mercado. Segundo o relatório, a correção está associada a um cenário externo mais volátil e à natural realização de lucros por parte dos investidores, após um longo período de valorização consistente. Esse ajuste é considerado um processo comum que pode abrir oportunidades para novas entradas no mercado, especialmente com a perspectiva de influxo massivo de novos cotistas ao longo do ano.
Redução de descontos sinaliza maior confiança do mercado
Um indicador fundamental que reforça a tese de fortalecimento do setor é a significativa redução dos descontos em relação ao valor patrimonial (VP) das cotas. Em janeiro de 2025, os FIIs eram negociados, em média, com um desconto de 22% sobre seu VP. Em março de 2026, esse patamar caiu para cerca de 14%, evidenciando uma reprecificação relevante dos ativos. A diminuição do desconto reflete uma maior confiança dos investidores na qualidade e no potencial de geração de renda dos fundos, além de indicar uma demanda mais aquecida pelas cotas disponíveis no mercado secundário.
Expansão da base de investidores aproxima FIIs do grande público
A projeção de entrada de 400 mil novos cotistas em 2026 não é um número isolado, mas parte de uma tendência de democratização do acesso ao mercado imobiliário via fundos. Atualmente, cerca de 3,1 milhões de pessoas já investem em FIIs. Apenas nos dois primeiros meses de 2026, mais de 100 mil novos participantes já ingressaram no mercado. Esse crescimento contínuo amplia a liquidez do setor, diversifica a base de investidores e consolida os fundos imobiliários como uma classe de ativo relevante para a formação de patrimônio de uma parcela cada vez maior da população brasileira.
Santander recomenda carteira com 60% de exposição a fundos de tijolo
Diante desse cenário, a recomendação atual do Santander para investidores é a construção de uma carteira com maior exposição aos chamados FIIs de “tijolo”, que investem diretamente em imóveis físicos. O banco sugere um peso de 60% para essa categoria, enquanto os FIIs de “papel”, que aplicam em créditos imobiliários e recebíveis, devem representar os 40% restantes. Essa alocação reflete a visão de que os fundos de tijolo devem continuar se beneficiando da retomada econômica e da valorização de ativos reais.
Fundos de tijolo lideraram performance com alta de 27%
A preferência pelos fundos de tijolo tem fundamento no desempenho recente. Nos últimos doze meses, essa categoria específica de FIIs avançou aproximadamente 27%, superando a valorização do IFIX como um todo. O relatório do Santander destaca que, dentro do segmento de tijolo, os fundos logísticos têm se mostrado particularmente resilientes e com boas perspectivas, impulsionados pela forte demanda por armazenamento e distribuição no país.
FIIs preferidos pelo Santander em cada segmento do mercado
O banco detalhou suas escolhas específicas para investidores que buscam referências no mercado. No segmento logístico, os fundos Vinci Logística (VILG11) e Bresco Logística (BRCO11) aparecem como recomendados. Para o setor híbrido, que combina diferentes tipos de imóveis, a indicação vai para Guardian Real Estate (GARE11) e TRX Real Estate (TRXF11). Em shoppings centers, os preferidos são XP Malls (XPML11) e Hedge Brasil Shopping (HGBS11). No nicho de escritórios corporativos, Tellus Properties (TEPP11) e Kinea Oportunidades Real Estate (KORE11) recebem destaque.
Estratégia para FIIs de papel prioriza proteção contra inflação
Para a fatia de 40% da carteira alocada em FIIs de papel, o Santander orienta os investidores a priorizar fundos com maior exposição ao Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA) e menor dependência da taxa Certificado de Depósito Interbancário (CDI). Essa estratégia visa proteger o poder de compra da renda gerada contra os efeitos da inflação. Nessa linha, o banco cita como exemplos o Mauá Capital Recebíveis Imobiliários (MCCI11), o Patria Recebíveis Imobiliários (HGCR11) e o Kinea Rendimentos Imobiliários (KNCR11).
Mercado espera valorização de cotas, mais liquidez e novas captações
Além do crescimento na base de investidores, o Santander projeta para 2026 um cenário de valorização das cotas, aumento da liquidez no mercado secundário e novas captações de recursos por parte dos fundos. A combinação desses fatores tende a criar um ciclo virtuoso: mais investidores trazem mais liquidez, o que facilita a negociação e pode atrair ainda mais participantes, enquanto as novas captações permitem que os fundos financiem a aquisição de novos ativos, potencializando o crescimento e a distribuição de renda.
Setor se torna menos dependente do ciclo de juros
Um desenvolvimento estrutural importante, também apontado por outras instituições como a B3, é que o crescimento do mercado de FIIs está se tornando menos dependente exclusivamente do ciclo de baixa da Selic. A maturação do setor, a diversificação de estratégias (com fundos atrelados ao IPCA, por exemplo) e a educação financeira dos investidores estão criando uma demanda mais consistente e informada, que enxerga os fundos imobiliários como investimentos de longo prazo, e não apenas como uma alternativa momentânea à renda fixa.
O influxo projetado de centenas de milhares de novos cotistas em 2026 representa mais do que um número estatístico; é um testemunho da consolidação dos fundos imobiliários no cenário de investimentos brasileiro. À medida que a base se amplia e o mercado amadurece, os FIIs deixam de ser um nicho para se tornarem um pilar acessível para a construção de patrimônio, oferecendo exposição ao setor imobiliário e o potencial de geração de renda passiva para uma fatia crescente da população. A recomendação de uma carteira equilibrada, com foco em ativos reais e proteção inflacionária, reflete uma visão estratégica para navegar em um ambiente de expectativas positivas, mas que requer seleção criteriosa e atenção aos fundamentos de cada fundo.
