O fundo imobiliário HAAA11 (Hedge AAA Fundo de Investimento Imobiliário) recebeu uma proposta formal para alienar um conjunto de escritórios localizados no complexo Thera Corporate, na Avenida Engenheiro Luiz Carlos Berrini, em São Paulo. O valor total da oferta é de R$ 242,935 milhões, e o negócio ainda depende de aprovação interna de governança. A operação, se concretizada, pode reconfigurar o portfólio do fundo e gerar impactos diretos na composição patrimonial e na distribuição de rendimentos aos cotistas.
Detalhes da proposta de R$ 242,9 milhões para o HAAA11
O ativo em negociação abrange dez conjuntos comerciais distribuídos pelos 3º, 4º, 16º, 17º e 18º andares da Torre 3 do Thera Corporate. O pagamento está estruturado em duas parcelas: R$ 116,45 milhões no fechamento da operação e R$ 126,485 milhões até 30 dias após a quitação da primeira parcela. O comunicado oficial ressalta que se trata de uma intenção de compra, sem garantia de conclusão, e que a decisão final depende de aprovação pelos órgãos internos de governança do fundo. Não há prazo divulgado para uma resposta definitiva.
Mecanismos financeiros e compensação com cotas
Além do desembolso em dinheiro, a proposta prevê mecanismos alternativos de liquidação. A primeira parcela pode ser paga, total ou parcialmente, por compensação com cotas de outro fundo imobiliário de elevada liquidez, administrado e gerido por instituições sem vínculo com a administradora do Hedge AAA. A segunda parcela pode ser estruturada via securitização dos recebíveis da venda, por meio da emissão de Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs). Nesse formato, os créditos seriam cedidos de forma definitiva à securitizadora, sem obrigação futura de pagamento pelo fundo, conforme os termos apresentados.
O documento também inclui uma cláusula de indenização de performance válida por 24 meses após a transferência do imóvel. Se a receita bruta do ativo, após dedução das despesas ordinárias de condomínio e do IPTU das unidades desocupadas, ficar abaixo do valor de referência de R$ 1,747 milhão por mês, o vendedor (HAAA11) deverá indenizar o comprador pela diferença. Essa salvaguarda protege o comprador de possíveis vacâncias ou redução de aluguel, mas também representa um risco financeiro para o fundo vendedor no curto prazo.
A proposta determina ainda que o fundo será responsável pelo pagamento do ITBI, das despesas cartorárias e dos custos iniciais e de estruturação de eventual operação de securitização. Mesmo considerando esses desembolsos, o valor econômico informado permanece em linha com o laudo de avaliação do imóvel, equivalente a aproximadamente R$ 19,8 mil por metro quadrado. Esse preço unitário está dentro da média de mercado para lajes corporativas na região da Berrini, um dos principais polos comerciais de São Paulo.
Portfólio do HAAA11 e valuation atual
O Thera Corporate compõe um dos dois ativos imobiliários atualmente detidos pelo Hedge AAA. Conforme o relatório gerencial de junho, o fundo tem foco em lajes corporativas e encerrou o semestre com patrimônio líquido de aproximadamente R$ 223,2 milhões, valor de mercado próximo de R$ 196 milhões, cerca de 22,3 mil metros quadrados de Área Bruta Locável (ABL) e 228 cotistas. O outro ativo do portfólio é o WT Morumbi, também localizado na cidade de São Paulo.
No fechamento de junho, as cotas eram negociadas abaixo do valor patrimonial. O valor patrimonial por cota estava em R$ 64,60, enquanto a cotação de mercado reportada no relatório gerencial era de R$ 56,80. Esse desconto de aproximadamente 12% indica que o mercado precifica o fundo com um prêmio de risco, possivelmente relacionado à concentração em poucos ativos e à liquidez reduzida. A eventual venda do Thera Corporate por um valor acima do contábil poderia reduzir esse desconto, mas o comunicado não detalha a destinação dos recursos nem estimativas de impactos nos rendimentos futuros.
O que esperar do HAAA11 se a venda for concretizada
A concretização da venda pode alterar significativamente a composição patrimonial do fundo. Com a saída do Thera Corporate, o HAAA11 ficaria com apenas um ativo (WT Morumbi), o que aumentaria ainda mais a concentração geográfica e setorial. A administradora informou que novas comunicações serão feitas se houver evolução do processo, mas não há detalhes sobre a possibilidade de reinvestimento dos recursos ou distribuição extraordinária aos cotistas. Para os investidores, o acompanhamento dos próximos passos é essencial: a aprovação interna, a definição sobre a forma de pagamento (dinheiro, cotas ou CRIs) e a eventual reestruturação do portfólio definirão o real impacto no valor das cotas e na previsibilidade de rendimentos.
