O mercado de lajes corporativas de alto padrão em São Paulo está em um movimento de recuperação que contrasta com o que se vê em outras praças globais. Enquanto Nova York ainda lida com os efeitos do home office sobre a ocupação de seus edifícios comerciais, a capital paulista apresenta indicadores de absorção, vacância e preços que apontam para uma dinâmica mais favorável para ativos bem localizados. Esse cenário, ainda não totalmente precificado pelas cotas dos fundos imobiliários (FIIs) do segmento na Bolsa, abre uma janela de atenção para investidores que buscam oportunidades com desconto patrimonial.
Em Nova York, o fluxo de passageiros do metrô nos dias úteis ainda está cerca de um terço abaixo do nível pré-pandemia, mesmo com a recuperação quase total nos fins de semana. O dado ilustra uma mudança de hábito que parece definitiva: o trabalho remoto encolheu a demanda por escritórios nos Estados Unidos, onde cerca de 25,5% dos dias remunerados ainda são cumpridos integralmente de casa, segundo pesquisas recentes. Esse fenômeno pressionou fortemente os fundos imobiliários de escritórios americanos, gerando desvalorizações expressivas em Bolsa e um mercado cada vez mais heterogêneo, com vencedores e perdedores bem definidos.
Em São Paulo, porém, a história é outra. Após um ciclo prolongado de vacância elevada e pressão sobre os aluguéis, o mercado de lajes corporativas A+ apresenta sinais consistentes de melhora. No segundo trimestre de 2026, a absorção líquida — diferença entre o espaço ocupado e o devolvido — atingiu 93,2 mil metros quadrados, superando os 57 mil metros quadrados de novo estoque entregue no período. Com isso, a vacância caiu para 12,7%, uma redução de 0,8 ponto percentual em relação ao trimestre anterior. Mais relevante: a absorção líquida caminha para o quinto ano consecutivo em terreno positivo desde o saldo negativo de 2021, indicando uma tendência consistente de ocupação.
Essa recuperação começa a se refletir nos preços. O aluguel pedido médio avançou 5% no trimestre, para R$ 134,50 por metro quadrado. A combinação de absorção positiva, oferta mais restrita nos melhores eixos — como Marginal Pinheiros, Berrini, Chucri Zaidan e Avenida Paulista — e preços em alta sugere que os proprietários recuperaram poder de negociação. A economia local saudável, a retomada gradual do trabalho presencial e a migração da demanda para regiões com melhor relação custo-benefício sustentam essa visão mais otimista para o curto e médio prazo.
FIIs de lajes corporativas ainda negociam com desconto relevante
Apesar da melhora operacional, as cotações dos fundos imobiliários de lajes corporativas ainda não refletem plenamente esse cenário. O segmento convive há anos com um dos maiores descontos patrimoniais da indústria, negociando atualmente a um P/VP (preço sobre valor patrimonial) médio de 0,65 vez. Isso significa que, em média, as cotas são negociadas por 65% do valor dos ativos que compõem o patrimônio dos fundos.
Esse desconto abre espaço para uma possível reprecificação, especialmente se a recuperação operacional se mantiver e começar a se traduzir em crescimento gradual dos proventos distribuídos. No entanto, o mercado não é homogêneo. Existem fundos cujos indicadores operacionais ainda estão defasados em relação ao período pré-pandemia, além de veículos com estruturas de dívida mais restritivas. A ausência de novas emissões no segmento torna o mercado secundário menos líquido, o que exige seletividade por parte do investidor.
JS Real Estate (JSRE11): um caso de potencial captura de valor
Entre os fundos que se destacam nesse contexto está o JS Real Estate (JSRE11), gerido pelo Safra e focado em lajes corporativas premium em São Paulo. Seu portfólio é composto majoritariamente por ativos de padrão A+/AAA, como os edifícios Tower Bridge, Rochaverá, Edifício Paulista e uma participação no WTorre Nações Unidas III. Os imóveis estão localizados nos principais eixos corporativos da capital, como Marginal Pinheiros, Berrini, Chucri Zaidan e Avenida Paulista.
O fundo conta com uma base diversificada de inquilinos e apresentou recuperação relevante da ocupação após o período mais desafiador da pandemia. Mais recentemente, o JSRE11 ampliou sua exposição ao segmento por meio do JS Renda Imobiliária (JSRI), veículo no qual detém 100% das cotas subordinadas. Essa estrutura permitiu ao fundo ganhar exposição econômica a uma parcela do Tower Bridge, além do WT Morumbi, do Work Bela Cintra e, agora, das Torres I e II do Complexo WTorre Nações Unidas.
Do ponto de vista operacional, ainda há espaço relevante para captura de valor por meio da redução da vacância nesses imóveis, aliada ao crescimento dos aluguéis. Em termos de valuation, o fundo segue negociando com desconto patrimonial relevante, a um P/VP de 0,6 vez. Mesmo em um cenário mais restritivo, modelos de análise indicam potencial de valorização de dois dígitos frente à cotação atual.
Na frente de renda, a gestão projeta uma trajetória gradual de crescimento dos rendimentos, dos níveis atuais para um patamar próximo de R$ 0,63 por cota até o fim de 2029, com guidance de curto prazo entre R$ 0,48 e R$ 0,52 por cota. Vale lembrar que o setor convive com maior sensibilidade às oscilações da Bolsa, o que reforça a importância de dimensionar adequadamente o peso da posição no portfólio.
O que o investidor deve considerar ao avaliar FIIs de lajes
A mensagem central não é comprar qualquer fundo de lajes apenas porque a vacância de São Paulo caiu. A melhor forma de capturar esse ciclo é ser seletivo, priorizando fundos com portfólios de qualidade, localização estratégica, diversificação de inquilinos e gestão sólida. O desconto patrimonial pode ser uma oportunidade, mas exige análise cuidadosa dos indicadores operacionais de cada veículo e da sua estrutura de dívida.
Para o investidor brasileiro, o momento pede atenção aos relatórios gerenciais dos FIIs do segmento, monitorando a evolução da vacância, dos aluguéis e da distribuição de rendimentos. A recuperação silenciosa dos escritórios paulistanos ainda está em curso, e os preços na Bolsa podem levar algum tempo para refletir plenamente essa melhora. A paciência e a análise criteriosa são os melhores aliados nesse cenário.
