O mercado de fundos imobiliários demonstra resiliência apesar dos choques geopolíticos recentes. Apesar da queda do índice Ifix em março, interrompendo uma sequência de sete meses de alta, o desempenho no ano e nos últimos 12 meses mantém um viés positivo, indicando a força estrutural do segmento. Este artigo analisa o cenário atual, considerado mais desafiador no curto prazo devido às oscilações nos juros e aos riscos inflacionários, e apresenta as recomendações das principais gestoras para abril, destacando os fundos imobiliários que combinam sólidos fundamentos operacionais com potencial de rentabilidade em um horizonte de longo prazo.
Cenário Macroeconômico e Impacto nos FIIs
O receio de impactos dos preços do petróleo na inflação, derivado da guerra, e a indicação de um ritmo mais moderado para os cortes da taxa Selic pelo Banco Central criaram um ambiente de volatilidade para os fundos imobiliários. Analistas como André Oliveira e Victor Penna, do BB Investimentos, mantêm uma visão construtiva para o longo prazo, mas recomendam cautela no universo dos fundos de tijolo, privilegiando portfólios com ativos bem localizados, contratos sólidos e histórico consistente de gestão. Paralelamente, o Itaú BBA mantém preferência por ativos financeiros, mesmo em um cenário de queda de juros, visto que a taxa terminal projetada ainda se mantém elevada, favorecendo rendimentos de fundos indexados ao CDI.
Para os fundos atrelados ao IPCA, uma projeção de inflação de 4,5% para 2026 e riscos altistas no radar reforçam a tese de que essas carteiras são opções resilientes em diversos cenários. A Empiricus corrobora essa visão, destacando a atratividade dos fundos de crédito com títulos indexados à inflação. Caso os preços mantenham trajetória altista, os rendimentos serão beneficiados pela correção inflacionária dos títulos. Entender essa dinâmica macro é fundamental para selecionar os fundos mais adequados para o momento.
Os Fundos Imobiliários Mais Indicados para Abril
Para o mês de abril, sete gestoras – BB Investimentos, BTG Pactual, Empiricus, Genial Investimentos, Itaú BBA, XP Investimentos e Terra Investimentos – convergem em suas indicações, destacando principalmente carteiras de shoppings, logística e recebíveis. O otimismo é moderado pela expectativa de uma queda lenta dos juros. A tabela abaixo sintetiza os principais candidatos.
HSI Malls (HSML11)
Com cinco indicações, o HSML11 se destaca. Em janeiro de 2026, o portfólio apresentou taxa de ocupação de 97,2% e vendas por metro quadrado de R$1.378/m², uma alta de 6% ano sobre ano, superando a inflação. A inadimplência líquida, em 6,4%, reflete efeitos sazonais que devem se normalizar. O guidance de distribuição para o primeiro semestre está entre R$0,70 e R$0,75 por cota, com possibilidade de aumento caso as premissas operacionais e macroeconômicas evolam favoravelmente.
Bresco Logística (BRCO11)
Indicado por quatro gestoras, o BRCO11 possui um portfólio de 14 propriedades com 591 mil m² de área bruta locável. O Itaú BBA destaca sua qualidade técnica: 81% da receita vem de imóveis classe A+, 51% da área está em São Paulo e 45% dos inquilinos têm grau de investimento. Com o último provento de R$0,92/cota, o yield anualizado projetado é de 9,9%, em linha com a mediana do segmento de galpões logísticos.
BTG Pactual Logística (BTLG11)
O BTLG11, com três indicações, possui 34 imóveis totalizando 1,4 milhão de m² de área bruta locável, 92% localizados em São Paulo. A XP Investimentos enfatiza a alta qualidade imobiliária e localização estratégica, com 76% da receita de locação proveniente de um raio de até 60 km da capital. A vacância financeira é baixa (2,9%) e o fundo oferece um dividend yield anualizado de 9,3%.
Kinea Rend. Imob (KNCR11)
Também com três indicações, o KNCR11 é um grande representante do segmento de recebíveis, com excelente liquidez. O BTG Pactual cita sua carteira formada com viés de carrego – papéis adquiridos para serem mantidos até o vencimento – e sua capacidade de estruturação própria, que permite negociação de garantias adicionais e taxas mais atrativas. O fundo também possui poder de veto em ao menos 50% das operações da carteira.
Mauá Capital Recebíveis (MCCI11)
O MCCI11 compartilha o número de indicações e é destacado pelo BTG Pactual por sua liquidez, rendimento atrativo e capacidade de estruturação e originação própria da gestora. Possui devedores com bom risco de crédito, controle dos CRIs para maior agilidade em assembleias e exposição a setores defensivos, com garantias localizadas em regiões resilientes.
RBR High Grade (RBRR11)
A transferência da gestão para o Pátria Investimentos foi concluída em fevereiro de 2026. A XP Investimentos destaca sua carteira composta por 110 CRIs e operações estruturadas, com perfil de risco baixo a moderado. 99% estão indexados ao IPCA (IPCA + 9,2% a.a.). Pontos positivos incluem o atrativo valor de negociação (desconto de 8,4% sobre a cota patrimonial), espaço para melhora no dividend yield e uma carteira defensiva com capacidade de proteção contra a inflação.
RBR Plus Mult. (RBRX11)
Este fundo multiestratégia da RBR Asset tem objetivo de investir diversificadamente em crédito, desenvolvimento imobiliário, tijolo e ações. A Genial Investimentos explica que o portfólio tem 58,8% em fundos imobiliários e 38,8% em CRIs. É negociado com desconto relevante de 12% sobre o valor patrimonial e entrega um dividend yield aproximado de 12,4% ao ano, com proventos recorrentes de R$0,09 por cota. A estratégia busca capturar ganhos de capital em ativos subavaliados e gerar renda via crédito de alta qualidade.
Vinci Logística (VILG11)
Com três indicações, o VILG11 é recomendado pelo BTG Pactual por seu portfólio diversificado geograficamente, com maior exposição ao distrito de Extrema (MG). A carteira de locatários é pulverizada, mas com grande exposição ao segmento de e-commerce, beneficiando-se da demanda estrutural por galpões logísticos que pode elevar aluguéis no médio prazo. O fundo também apresenta excelente liquidez no mercado secundário.
Considerações sobre Risco e Oportunidade
O cenário atual exige um monitoramento cuidadoso. Para os fundos de crédito, como destacado pela Empiricus, é crucial acompanhar o perfil de crédito das operações, pois uma desaceleração da atividade econômica combinada com elevação de custos pode penalizar empresas e projetos mais sensíveis. Para os fundos de tijolo, a sensibilidade à reprecificação das curvas de juros eleva a volatilidade, mas, conforme o Itaú BBA, ainda há espaço para valorização adicional devido ao desconto remanescente, à expectativa de redução da taxa de desconto e ao bom momento operacional do setor.
A combinação de uma estratégia defensiva, focada em ativos com contratos sólidos e localização privilegiada, com uma perspectiva de aproveitar oportunidades em crédito indexado à inflação, parece ser o caminho mais prudente para investidores em fundos imobiliários em abril de 2026. A seleção apresentada reflete esse equilíbrio, oferecing opções que podem proporcionar renda consistente e potencial de valorização enquanto o mercado navega por um período de ajuste macroeconômico.
