O mercado de galpões logísticos no Brasil atravessa um momento considerado histórico por especialistas, marcado por uma combinação rara de fatores: demanda aquecida e oferta extremamente restrita de espaços qualificados. Para Rafael Fonseca, Chief Investment Officer (CIO) da Bresco, trata-se de uma janela de oportunidade que não se via há pelo menos duas décadas. A vacância média nacional, que se mantém teimosamente abaixo da marca de 8%, não é apenas um número, mas um sinal claro da pressão estrutural que impulsiona os preços de locação e valoriza os ativos do setor.
Escassez estrutural garante poder de precificação a proprietários
A análise do executivo é cristalina sobre o impacto da baixa vacância. “Qualquer nível de vacância abaixo de 10% ou 12% já mostra pressão de preço”, afirmou Fonseca durante sua participação no FIIs Experience, evento promovido pela Suno. No cenário atual, essa pressão se intensifica, conferindo aos proprietários de galpões bem localizados e com padrões construtivos modernos um poder de barganha significativo. Enquanto isso, empresas locatárias, especialmente as de grande porte, se veem em uma corrida contra o tempo para assegurar espaços estratégicos antes que se esgotem. Este desequilíbrio fundamental sustenta a tese de que o segmento ainda tem margem robusta para valorização e para reajustes contratuais que superam a média histórica do mercado imobiliário comercial.
Grandes players do e-commerce aceleram ocupação preventiva de espaços
Um movimento que aprofunda ainda mais este cenário de escassez é a estratégia agressiva de ocupação preventiva adotada por gigantes do varejo digital. Empresas como Mercado Livre e Shopee não apenas ampliam suas áreas ocupadas, como também firmam contratos de locação de longo prazo, antecipando-se a uma possível indisponibilidade futura. Essa postura pró-ativa retira do mercado uma quantidade significativa de estoque qualificado, elevando o custo de oportunidade para empresas que demoram a tomar decisão. Segundo Fonseca, “existe uma demanda crescente, e os grandes players estão se antecipando a essa escassez”. Para o investidor, essa dinâmica cria um ambiente ideal para capturar incrementos de aluguel e uma compressão adicional dos cap rates, que são os indicadores de retorno sobre o valor do imóvel.
Fundamentos sólidos do setor vão além da conjuntura momentânea
A força atual do setor logístico não se sustenta apenas em uma conjuntura favorável passageira. Ela está ancorada em transformações profundas e duradouras da economia. O crescimento contínuo do e-commerce, a necessidade de redes de distribuição mais capilares e rápidas, e a busca incessante por eficiência na cadeia de suprimentos são tendências estruturais. Esses fundamentos garantem resiliência ao segmento, transformando os galpões logísticos em ativos reais com fluxos de caixa previsíveis e contratos frequentemente atrelados a índices de inflação, como o IPCA. Esta característica os torna um hedge natural contra a perda do poder de compra no médio e longo prazos.
Volatilidade global aumenta atratividade de ativos reais como os galpões
O contexto macroeconômico e geopolítico global, marcado por tensões e incertezas eleitorais em várias partes do mundo, tem redirecionado o interesse de investidores para ativos considerados menos correlacionados aos mercados de risco tradicionais, como ações. Neste ambiente, a exposição a fluxos previsíveis de renda, provenientes de contratos de locação de longo prazo, ganha um apelo especial. Como resume o CIO da Bresco, em períodos de volatilidade, este tipo de investimento tende a oferecer maior proteção ao patrimônio. O setor de galpões logísticos se beneficia diretamente dessa busca por segurança e previsibilidade, consolidando-se como uma classe de ativo distinta para diversificação de carteiras.
Critérios essenciais para selecionar os ativos logísticos vencedores
Diante de um cenário tão promissor, a simples exposição ao setor não é garantia de sucesso. A seleção criteriosa dos ativos torna-se etapa crucial. Fonseca destaca a importância de focar em galpões com localização estratégica, próximos a grandes eixos rodoviários, centros de consumo ou portos. O padrão construtivo moderno, com pé-direito alto, piso resistente e infraestrutura para automação, é outro diferencial competitivo. Por fim, a qualidade do locatário e os covenants contratuais — cláusulas que asseguram direitos e estabelecem obrigações — são fundamentais para mitigar riscos e garantir a saúde do fluxo de renda. “Tem muito espaço para andar e este é o momento de se posicionar”, reforça o executivo, indicando que a janela de oportunidade, embora clara, exige discernimento na escolha dos investimentos.
O futuro do setor e a pressão sobre a cadeia de desenvolvimento
A persistência da baixa vacância coloca um desafio imediato: a necessidade de expansão da oferta. No entanto, o desenvolvimento de novos galpões logísticos esbarra em obstáculos como a alta dos custos de construção, a escassez de terrenos bem localizados e os prazos alongados para obtenção de licenças. Esta lentidão na resposta da oferta tende a prolongar o ciclo de alta, mantendo a pressão sobre os aluguéis. A expectativa é que os próximos anos testemunhem uma corrida por projetos de desenvolvimento, mas com um foco ainda maior na qualidade e na localização premium, já que os usuários finais estão cada vez mais exigentes em busca de eficiência operacional.
O momento vivido pelo setor de galpões logísticos no Brasil é, portanto, uma convergência singular de forças de mercado e tendências econômicas de longo prazo. A escassez de oferta de qualidade, impulsionada por uma demanda voraz e estratégias preventivas de grandes corporações, criou um ambiente onde a valorização de ativos e o fortalecimento dos contratos parecem ter chão firme para continuar. Para investidores e empresas, a mensagem é de que a agilidade e a precisão na análise são os principais combustíveis para capitalizar esta que pode ser uma das mais consistentes oportunidades do mercado de ativos reais da atualidade.
