O fundo imobiliário Bresco Logística (BRCO11) anunciou a rescisão do contrato de locação do galpão logístico GPA CD04 São Paulo, localizado na Rodovia Anhanguera, em meio à recuperação extrajudicial do Grupo Pão de Açúcar (GPA). O imóvel, com área bruta locável (ABL) de mais de 35 mil metros quadrados, representa 6% da ABL total do FII e aproximadamente R$ 0,08 por cota. A gestora Bresco informou que o contrato prevê aviso prévio de nove meses para desocupação antecipada e que o GPA deverá pagar uma indenização equivalente a 4,5 vezes o aluguel vigente, proporcional ao prazo remanescente, corrigida pelo IPCA.
Impactos no curto prazo e potencial de recomercialização
Para analistas da Empiricus Research e da EQI Research, a rescisão abre uma oportunidade para novos acordos com valores de aluguéis superiores. Embora o contrato vigente já estivesse próximo dos preços praticados na região — cerca de R$ 35 por metro quadrado —, a demanda por ativos logísticos segue aquecida. A região registra preço pedido médio ligeiramente superior e vacância de apenas 5,3%. Além disso, há escassez de terrenos no raio de 30 quilômetros de São Paulo, onde o galpão está localizado, o que dificulta a oferta de imóveis do mesmo porte.
Caio Araujo, da Empiricus, destaca que a combinação entre localização estratégica, oferta restrita, demanda aquecida e escassez de ativos last mile de alto padrão sustenta a possibilidade de recomercialização em patamar superior, além da entrada de um locatário com melhor risco de crédito. Carol Borges, da EQI, ressalta que o aviso prévio de nove meses e a indenização mitigam o impacto de curto prazo, tornando o efeito potencialmente nulo para os cotistas, desde que a multa seja efetivamente paga.
O risco GPA e o histórico do fundo
Até o anúncio, a perspectiva dos analistas era de baixo risco de inadimplência, considerando a importância do centro de armazenamento para a operação do GPA. A varejista precisava da operação para gerar caixa durante a reestruturação. Em entrevista recente, o diretor de RI do Grupo Bresco, Rafael Fonseca, afirmou que o grupo estava em dia com as obrigações financeiras com o BRCO11 e que o imóvel é “extremamente líquido comercialmente”. O fundo já passou por uma desocupação anterior do GPA no imóvel Bresco São Paulo, que foi vendido com ganho de capital após a saída da empresa.
Agora, a expectativa da EQI é que o FII receba a multa e que a gestora consiga recolocar o galpão no mercado antes do prazo de nove meses. Porém, em caso de inadimplência ou dificuldade de reposicionamento, os investidores podem ver impacto nos dividendos.
Perspectiva para o investidor do BRCO11
O Bresco Logística segue entre as recomendações de compra da Empiricus Research. Apesar de a desocupação representar um risco no radar, o analista Caio Araujo entende que há boas opcionalidades no médio prazo para o FII, impulsionadas pelo contexto de mercado positivo para galpões logísticos, com disputa entre empresas de e-commerce, e pela capacidade de gestão da Bresco.
Para o investidor, o principal ponto de atenção é o pagamento da multa e a velocidade de recomercialização do ativo. Acompanhar os próximos comunicados da gestora sobre o andamento da negociação com novos inquilinos será essencial para avaliar se o impacto nos dividendos será realmente nulo ou se haverá necessidade de ajuste nas distribuições.
