A EQI Research reavaliou suas carteiras recomendadas para o segundo semestre e realizou um movimento significativo: reduziu a exposição a Fundos de Investimento Imobiliário (FIIs) nos perfis moderado e arrojado, direcionando parte desses recursos para investimentos internacionais. Ao mesmo tempo, a casa de análise passou a enxergar uma oportunidade mais atraente nos títulos públicos atrelados à inflação, o Tesouro IPCAaa+, em detrimento dos fundos imobiliários.
De acordo com a EQI, a decisão não reflete uma visão negativa estrutural sobre os FIIs, que continuam sendo considerados atrativos para o médio e longo prazo. O problema, segundo a análise, é que o prêmio oferecido pelos títulos públicos está, neste momento, mais alinhado com o principal tema de investimento para os próximos anos: a queda dos juros reais (descontando a inflação) no Brasil.
A concorrência entre FIIs e Tesouro IPCA+
A casa de análise faz uma distinção importante: “Renda fixa e fundo imobiliário não são a mesma coisa com outra roupa”. No entanto, ambos os ativos compartilham uma sensibilidade semelhante ao ciclo de juros. Quando as taxas caem, tanto os FIIs quanto o Tesouro IPCA+ tendem a se valorizar, o que os coloca em competição direta na carteira de quem busca se posicionar para esse cenário. Da mesma forma, quando as expectativas de juros pioram, ambos costumam sofrer.
É exatamente essa similaridade que levou a EQI a comparar os dois. Para Carol Borges, head da EQI Research, o investidor que deseja se posicionar para um futuro ciclo de cortes de juros tem hoje mais de uma alternativa. Contudo, neste momento, a renda fixa oferece uma relação risco-retorno mais favorável.
“O juro real de longo prazo abriu para a casa de 7,5% a 8% ao ano, o que permite travar um retorno elevado acima da inflação pelos próximos anos, a depender do vencimento escolhido. É um retorno real raro de ser encontrado”, afirma Borges em relatório.
O prêmio do risco imobiliário encolheu
Com a alta dos juros reais oferecidos pelo Tesouro IPCA+, a diferença entre o dividend yield pago pelos FIIs e o retorno dos títulos públicos indexados à inflação caiu para o menor nível dos últimos cinco anos. “Esse prêmio é o quanto o investidor recebe a mais para carregar risco imobiliário no lugar de um título público. Quando ele diminui, parte da vantagem do FII também cai”, explica a análise. Em outras palavras, o investidor está sendo cada vez menos compensado por trocar a segurança do Tesouro Nacional pelo risco do mercado imobiliário.
Apesar disso, a EQI ressalta que os FIIs mantêm uma vantagem que o título público não oferece: o potencial de crescimento real dos aluguéis, a melhora da ocupação dos imóveis e a valorização das cotas na bolsa. “É um ganho de capital que o título público não entrega da mesma forma, já que ele apenas antecipa o combinado no vencimento no preço”, diz o relatório. A casa acredita que essa valorização de preço é mais intensa nas cotas dos FIIs, motivo pelo qual não eliminou a posição em fundos imobiliários, apenas a reduziu do nível “acima do neutro” para “neutro”.
Vale notar que os dividendos dos FIIs continuam em patamares elevados: os fundos de papel estão pagando cerca de 13% ao ano, enquanto os fundos de tijolo distribuem algo próximo de 10% ao ano, ambos acima da média histórica.
O dinheiro que saiu dos FIIs foi para o exterior
Um ponto crucial da realocação promovida pela EQI é que os recursos retirados dos FIIs não foram integralmente para o Tesouro IPCA+. A alocação em moeda estrangeira subiu de 15% para 20% em todos os perfis recomendados, financiada justamente pela redução da exposição a fundos imobiliários nos portfólios moderado e arrojado.
A lógica é de diversificação e proteção. Como FIIs e títulos longos de renda fixa costumam andar na mesma direção no mercado brasileiro, eles oferecem pouca proteção entre si. O dólar, por outro lado, funciona como contrapeso. Historicamente, a moeda norte-americana tende a se fortalecer justamente quando os ativos domésticos enfrentam dificuldades ou quando os juros começam a cair.
A EQI também vê uma camada adicional de proteção diante da aproximação das eleições de 2026 e do potencial impacto desse processo sobre os mercados locais. “É uma alocação que trabalha a favor no cenário de corte dos juros e ainda serve de defesa caso o cenário local piore”, conclui a análise.
O que o investidor brasileiro deve monitorar
A decisão da EQI reflete um momento em que a renda fixa brasileira, especialmente o Tesouro IPCA+, oferece uma rara oportunidade de travar retornos reais elevados, o que reduz o prêmio pelo risco de se investir em FIIs. Para quem busca se posicionar para a queda dos juros, a concorrência entre as duas classes de ativos está mais acirrada do que nunca.
O movimento de redução, e não de abandono, dos FIIs sugere que a casa ainda vê mérito no setor, especialmente pelo potencial de valorização das cotas e crescimento dos aluguéis. Já o aumento da exposição ao exterior indica uma estratégia de proteção, diante de um cenário local que, embora promissor para a renda fixa, ainda carrega riscos fiscais e políticos. O investidor deve, portanto, avaliar seu próprio perfil e horizonte para decidir qual caminho faz mais sentido — e lembrar que, como a EQI demonstrou, não é preciso excluir um ativo para favorecer o outro, mas sim ajustar o peso de cada um na carteira.
