Os fundos de investimento imobiliário (FIIs) focados em shopping centers seguem uma trajetória de destaque no mercado, consolidando um desempenho superior ao índice setorial. Após ganhos médios ponderados de 25,2% em 2025, a classe mantém o ritmo positivo em 2026, acumulando rentabilidade de 2,91% no ano, superando o próprio IFIX no mesmo período. Segundo análise do Itaú BBA, essa performance robusta reflete uma evolução operacional consistente, mesmo sob um cenário de política monetária restritiva e juros elevados, sustentada pela melhora dos fundamentos e pela disciplina na alocação de capital pelos gestores.
Estabilização de vendas e gestão ativa sustentam ciclo positivo
A combinação entre a estabilização das vendas no varejo físico e uma gestão ativa e eficiente dos ativos é apontada como o motor principal para o ciclo positivo vivido pelos FIIs de shoppings. O relatório do Itaú BBA destaca que o impulso recente vem do aprimoramento contínuo de indicadores-chave como ocupação, vendas e repasses de aluguéis. A capacidade dos gestores em administrar os empreendimentos com maior eficiência, otimizando o mix de lojas e a experiência do consumidor, tem sido fundamental para gerar fluxos de caixa robustos e previsíveis, atraindo investidores mesmo em um ambiente macroeconômico desafiador.
Vendas do setor batem recorde e projetam crescimento para 2026
Dados da Abrasce (Associação Brasileira de Shopping Centers) reforçam a tese de solidez do setor. Em 2025, as vendas totais nos shoppings brasileiros somaram R$ 200,9 bilhões, uma alta de 1,2% em relação ao ano anterior. Para 2026, a projeção é de um avanço adicional de 1,4%, alcançando a marca de R$ 203,7 bilhões. Esse crescimento, ainda que moderado, sinaliza uma estabilização da base de receitas dos lojistas, que é um fator crítico para sustentar o componente variável dos aluguéis – parte significativa da receita dos fundos – e permitir revisões contratuais positivas ao longo do tempo.
Expansão da base de ativos dilui riscos e amplia oportunidades
O ecossistema de shopping centers no Brasil continua em expansão seletiva. O país encerrou 2025 com 658 empreendimentos, após a inauguração de 10 novos shoppings, e a previsão é de que mais 11 sejam abertos ao longo de 2026, ampliando a área bruta locável (ABL) total. Esse crescimento não apenas fortalece o setor como um todo, fomentando uma maior variedade de lojas e atraindo fluxo de consumidores, mas também oferece aos gestores de FIIs um pipeline robusto de oportunidades. A possibilidade de reciclagem de portfólio, através da aquisição de novos centros ou da realização de retrofit em ativos existentes, permite a qualificação constante da carteira e a captura de valor.
Operações entre fundos ganham espaço com mercado de capitais restrito
Diante de um mercado de capitais mais apertado, com menor disponibilidade para emissões primárias de cotas, ganharam protagonismo as operações estratégicas entre os próprios fundos. Transações como permutas de cotas e alienação de participações em ativos específicos tornaram-se mecanismos importantes para otimizar a estrutura de capital, qualificar o portfólio e destravar valor para os cotistas. Casos recentes envolvendo fundos como XPML11 e BBIG11 ilustram essa tendência, onde movimentos táticos de gestão, como desinvestimentos em empreendimentos menos estratégicos e ajustes no nível de alavancagem, têm potencial de gerar ganhos extraordinários e elevar a percepção de qualidade do fundo no mercado.
Setor negocia com desconto apesar do desempenho superior
Um paradoxo observado pelos analistas é que, mesmo com um desempenho operacional e de cotação consistentemente superior ao IFIX, o setor de FIIs de shopping centers ainda negocia com desconto em relação ao seu valor patrimonial por cota (VPC). Esse fenômeno é um reflexo direto do atual patamar de juros elevados no país, que pressiona a avaliação de todos os ativos de renda. No entanto, essa desconexão é vista por muitos como uma oportunidade. Em cobertura recente, analistas concederam recomendação de compra para cinco fundos do segmento e avaliação neutra para outros quatro, com destaque para a elevação do rating do BBIG11 após a execução de seu plano de desinvestimentos e reequilíbrio da alavancagem.
Disciplina na alocação e catalisadores setoriais mantêm perspectiva construtiva
A leitura predominante entre especialistas é que os FIIs de shopping centers preservam dinamismo e catalisadores para um desempenho sólido no curto prazo, desde que o ambiente macroeconômico não se deteriore de forma abrupta. A disciplina demonstrada pelos gestores na alocação de capital, priorizando a saúde financeira dos fundos e a qualidade dos ativos, combinada com a resiliência das vendas no varejo físico e o crescimento seletivo da base de empreendimentos, forma um conjunto robusto de fundamentos. Enquanto o ciclo de juros altos persistir, a capacidade de geração de caixa e a gestão ativa seguirão sendo os pilares que diferenciam os fundos e atraem o interesse dos investidores em busca de renda e valorização no longo prazo.
A trajetória recente dos FIIs de shopping centers evidencia uma maturação do segmento, onde a performance deixou de ser apenas um reflexo do ciclo econômico para se tornar também fruto de uma gestão profissionalizada e estratégica. A habilidade em navegar por um cenário de custos mais altos, otimizando operações e realizando movimentos corporativos astutos, sugere que a classe está construindo resiliência para diferentes fases do mercado. O desafio contínuo será equilibrar o crescimento com a qualidade, garantindo que a expansão da base de ativos e a captação de eficiências continuem a gerar valor para os cotistas, independentemente do momento do ciclo de juros.
