O mercado de fundos imobiliários (FIIs) encerrou fevereiro com mais um mês de desempenho positivo, consolidando uma sequência de sete meses consecutivos de alta do índice Ifix, que subiu 1,3% no período. No acumulado do ano, o ganho chega a 3,6%, enquanto em doze meses a valorização impressionante alcança 25,3%. Este movimento ocorre em um cenário de expectativa de queda da taxa Selic, iniciada em março, que tradicionalmente beneficia o setor. Apesar disso, os fundos de papel, cuja referência é o CDI, também mantêm perspectivas positivas, já que analistas não projetam uma redução abrupta dos juros neste ano.
Desempenho por segmento e o cenário de cautela
Em fevereiro, os destaques de performance vieram dos fundos de shoppings, com alta de 2,3%, seguidos pelos de galpões logísticos, com 2,2%, e pelos fundos de fundos, com 1,8%. Os setores de varejo e escritórios apresentaram ganhos mais modestos, de 0,1% e 0,6%, respectivamente. O segmento como um todo atingiu um marco significativo em janeiro: três milhões de investidores e R$ 200 bilhões sob custódia, reforçando seu peso na economia. No entanto, o início de março é marcado por um chamado à prudência por parte de gestores, diante da tensão geopolítica global envolvendo Estados Unidos, Israel e Irã. Este cenário pode pressionar os preços dos combustíveis, reacender pressões inflacionárias e, consequentemente, levar a um ritmo mais lento de cortes na taxa de juros, o que seria prejudicial especialmente para os fundos de tijolo (imóveis físicos) e de varejo.
Onde as corretoras estão concentrando suas recomendações
Um levantamento realizado pelo InfoMoney com as indicações de oito corretoras para março revela uma concentração clara em dois setores específicos: Logística e Recebíveis. As recomendações se justificam por fatores macroeconômicos distintos. O segmento de Logística continua a ser beneficiado pela expectativa de aumento do consumo, impulsionado pela isenção de Imposto de Renda para faixas salariais de até R$ 5 mil e por um mercado de trabalho ainda aquecido. Já os fundos de Recebíveis se beneficiam da manutenção de juros em patamares elevados, com a possibilidade de que a queda seja mais gradual devido aos conflitos internacionais, o que prolongaria o ambiente favorável para estes ativos de renda fixa imobiliária.
Bresco Logística (BRCO11): Liquidez e preço atrativo
Com cinco indicações, o Bresco Logística é o fundo mais citado no levantamento. A XP Investimentos aponta que, ao final de dezembro, o fundo registrava uma vacância física de 7% e financeira de 7,7%. O desempenho recente tem sido favorecido pelo recebimento de indenizações por rescisões antecipadas de contratos, acumulando R$ 1,92 por cota em lucros não distribuídos. Este “colchão” deve amortecer impactos negativos na distribuição de dividendos no curto prazo. A corretora destaca o preço de negociação como atrativo, com um potencial de valorização de 6,9% em relação às suas estimativas, além de um retorno em dividendos considerado competitivo.
HSI Malls (HSML11): Portfólio resiliente e liquidez
Também com cinco indicações, o HSI Malls recebe elogios do BTG Pactual por seu portfólio concentrado em imóveis localizados em regiões maduras e economicamente resilientes, fatores que contribuem para um baixo nível de inadimplência. O gestor mantém participação majoritária nos ativos do fundo. Outro ponto positivo é a possibilidade de ganhos adicionais com a venda de ativos, somada à boa liquidez das cotas negociadas na bolsa, facilitando a entrada e saída de investidores.
Mauá Capital Recebíveis (MCCI11): Diversificação e garantias robustas
O fundo Mauá Capital Recebíveis, indicado quatro vezes, possui uma carteira diversificada em 25 Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs) indexados ao IPCA. O Santander Brasil ressalta a qualidade das estruturas de garantias, que incluem alienação fiduciária de imóveis e fundo de reserva. Atualmente, 100% da carteira de CRIs está em dia, sem atrasos, sendo que 73% das alocações estão nos segmentos logístico (57%) e de escritórios (16%). O banco aponta como principal risco uma eventual inadimplência nos recebíveis, com atenção especial a uma exposição de 1% da carteira no setor hoteleiro.
Kinea Renda Imobiliária (KNCR11): Carteira de baixo risco e deságio
A Kinea Renda Imobiliária, outro fundo de recebíveis com quatro indicações, é destacada pela XP Investimentos por sua carteira de crédito classificada como de baixo risco e com garantias robustas. O preço de negociação é considerado atrativo, com a relação entre o valor de mercado e o valor patrimonial dos ativos em 0,94 vezes, indicando um deságio de aproximadamente 6%. O rendimento da carteira é outro atrativo, oferecendo um retorno anualizado de 12,6%, com uma rentabilidade implícita equivalente a IPCA mais 9,7% ao ano na parcela indexada à inflação e a CDI mais 6,2% na parcela pós-fixada.
Vinci Logística (VILG11): Qualidade do portfólio e reforço de caixa
Com quatro indicações, o Vinci Logística recebeu avaliação positiva do Santander Brasil após a conclusão da venda de quatro ativos, que gerou R$ 93 milhões (cerca de R$ 6,22 por cota). Esta operação reduziu a exposição do fundo à região de Extrema (MG) e reforçou o caixa para novas aquisições. O banco valoriza o portfólio de ativos de alta qualidade do fundo, com destaque para empreendimentos localizados nas regiões metropolitanas do Espírito Santo, Rio Grande do Sul e Paraná – mercados que carecem de galpões logísticos com elevados padrões construtivos. O Santander estima um retorno em dividendos de cerca de 10% para os próximos doze meses.
O atual momento para os fundos imobiliários é de otimismo moderado, onde a busca por renda e proteção contra a inflação guia as escolhas. Enquanto a perspectiva de juros mais baixos no longo prazo sustenta o apelo dos FIIs, a volatilidade geopolítica exige seletividade. A concentração das recomendações em Logística e Recebíveis reflete uma estratégia defensiva dos analistas, que buscam setores com fundamentos sólidos capazes de navegar tanto um cenário de retomada econômica quanto um de incertezas externas. Para o investidor, a mensagem é clara: a era do ganho fácil e generalizado pode dar lugar a um período onde a análise fundamentalista e o foco em setores específicos serão decisivos para capturar valor e gerar renda passiva consistente.
