Gustavo Asdourian, sócio-fundador da Guardian Gestora, revelou durante o evento Liga de FIIs os planos estratégicos do fundo imobiliário GARE11 após concluir a maior captação da história do segmento de papel, arrecadando R$ 1,5 bilhão em janeiro de 2026. O feito, que superou todas as expectativas do mercado, não apenas fortaleceu a estrutura de capital do fundo como também colocou a Guardian em posição única para executar uma estratégia agressiva de aquisições em ativos logísticos de alto padrão em um momento de retração do crédito e valorizações mais atrativas.
O Peso do Momento
Até o final do ano passado, o consenso entre analistas e gestores era de um cenário de contenção para os fundos de papel. A alta dos juros básicos, que se iniciou em 2021 e se manteve em patamar elevado por anos, pressionou os custos de captação e estreitou os spreads, tornando as operações de emissão de novas cotas menos atraentes e mais arriscadas. Relatórios setoriais do Itaú BBA e do BTG Pactual, publicados em novembro de 2025, projetavam um primeiro semestre de 2026 marcado por prudência, com gestoras priorizando a consolidação das carteiras existentes em detrimento de expansões agressivas. O mercado, acostumado a ciclos, esperava um período de digestão.
O anúncio da Guardian, portanto, soou como um rompimento claro com essa narrativa estabelecida. Não se tratava de uma captação modesta para reequilibrar o caixa, mas de uma operação colossal, de R$ 1,5 bilhão, que demandou uma coordenação inédita entre bancos líderes—Itaú BBA, BTG Pactual e XP Investimentos—e uma apresentação de roadshow que convenceu tanto investidores institucionais quanto uma base massiva de pessoas físicas. O sucesso estrondoso, com a demanda superando a oferta em múltiplos, não foi apenas uma vitória para o GARE11; foi uma mensagem ao mercado de que, em meio a condições macroeconômicas aparentemente adversas, havia capital ávido por oportunidades específicas e bem estruturadas. A captação não seguiu o roteiro esperado; ela reescreveu-o, demonstrando que a liquidez não havia desaparecido—ela apenas se tornou mais seletiva.
Essa ruptura com o consenso expõe uma falha na leitura superficial do cenário. Enquanto muitos enxergavam apenas a taxa Selic elevada, a Guardian e seus investidores identificaram uma janela de oportunidade única na confluência de dois fatores: a desaceleração no ritmo de lançamentos de novos galpões logísticos por grandes incorporadoras, que começou a aparecer nos dados da ABCI no terceiro trimestre de 2025, e uma correção nos preços de ativos secundários, com cap rates (taxa de capitalização) de galpões modernos em localizações premium subindo de patamares historicamente baixos de 7,5% para faixas entre 8,5% e 9,5%. A captação massiva do GARE11 foi, assim, menos uma aposta contra a maré e mais um movimento tático preciso para adquirir poder de fogo justamente quando os preços dos ativos alvo começavam a se tornar mais interessantes. O mercado esperava contenção; a Guardian se preparou para a ofensiva.
A Estratégia Revelada: Do Caixa ao Ativo
Durante sua participação no Liga de FIIs, Asdourian foi categórico ao descrever os próximos passos. O colossal montante de R$ 1,5 bilhão não ficará parado. A estratégia tem dois eixos claros e imediatos. O primeiro é o pagamento de dívidas pré-existentes, o que vai elevar significativamente o patrimônio líquido do fundo e melhorar seus índices de alavancagem, criando uma base financeira mais sólida e resiliente para os ciclos futuros. O segundo, e mais impactante, é a constituição de um “war chest”—um caixa de guerra—especificamente destinado a novas aquisições.
A Guardian não esconde o alvo: galpões logísticos de última geração, os chamados “Grade A”, com mais de 10.000 m², localizados em eixos logísticos estratégicos como os entroncamentos das rodovias Anhanguera, Bandeirantes e Castello Branco em São Paulo, ou no complexo portuário de Santos. O foco está em ativos com contratos de locação de longa duração, frequentemente com multinacionais do varejo, e-commerce ou indústria, que oferecem fluxo de caixa previsível. “Estamos mapeando oportunidades que, há doze meses, estavam fora do nosso radar pelo preço. Agora, com a correção de preços e nosso capital fresco, o yield (retorno) projetado se torna muito mais atrativo”, explicou Asdourian, citando conversas avançadas com grandes players do setor.
O Cenário Competitivo: Uma Janela que se Fecha
A movimentação do GARE11 ocorre em um momento de relativa escassez de concorrência com o mesmo poder de fogo. Muitos dos grandes fundos de tijolo—que investem diretamente em imóveis físicos—estão com suas linhas de crédito mais caras ou limitadas, e os private equities internacionais têm reduzido a exposição a mercados emergentes em meio à volatilidade global. Isso coloca a Guardian, temporariamente, em uma posição privilegiada de comprador.
Dados do mercado mostram que o volume de transações de ativos logísticos no Brasil caiu aproximadamente 30% em 2025 comparado a 2024, segundo a consultoria JLL. No entanto, a demanda por espaço de qualidade, impulsionada pela consolidação das cadeias de suprimentos pós-pandemia e pelo crescimento contínuo do e-commerce, permanece estruturalmente alta. Essa desconexão entre oferta transacionável e demanda latente é exatamente o gap que a gestora pretende explorar. Asdourian mencionou que a equipe de análise tem avaliado um pipeline de mais de R$ 3 bilhões em ativos potenciais, dos quais uma fração significativa deve ser convertida em aquisições concretas nos próximos 12 a 18 meses.
Perspectivas e Riscos: A Outra Face da Moeda
A estratégia, porém, não está isenta de desafios. O principal risco, como o próprio gestor admitiu, é o timing. A aposta da Guardian é de que a correção de preços dos ativos já reflete o pior do cenário macroeconômico. Se a economia brasileira enfrentar uma recessão mais profunda do que o esperado em 2026, a capacidade das empresas locatárias de honrar os contratos pode ser posta à prova, impactando a taxa de ocupação e a saúde dos fluxos de caixa dos galpões. Além disso, uma eventual e rápida queda da taxa de juros poderia reaquecer a concorrência por ativos, comprimindo novamente os yields e tornando as aquisições futuras mais difíceis.
Outro ponto de atenção é a escala do GARE11. Com o patrimônio líquido prestes a explodir, a pressão para alocar bilhões de reais de forma eficiente e com retorno atrativo é enorme. A gestão ativa da carteira, que inclui a renegociação de contratos, melhorias operacionais dos galpões e eventual venda de ativos não estratégicos, se tornará uma atividade crítica. “Não somos colecionadores de ativos. Somos gestores de retorno para o cotista”, enfatizou Asdourian, sinalizando que a disciplina na alocação será tão importante quanto o volume de capital disponível.
O Efeito em Cascata
A primeira peça do dominó já caiu: o GARE11 agora tem o capital. Nos próximos 60 a 90 dias, o mercado observará atentamente as primeiras aquisições anunciadas. Cada compra sinalizará não apenas a direção do fundo, mas validará—ou não—a tese de que há valor real a ser capturado neste momento do ciclo. Se as aquisições forem percebidas como bem-sucedidas, com yields inicialmente projetados acima de 10% ao ano, é provável que outras gestoras com caixa disponível se sintam encorajadas a seguir o mesmo caminho, reativando um mercado secundário que está em compasso de espera.
No médio prazo, o sucesso ou fracasso desta estratégia agressiva servirá como um caso de estudo decisivo para todo o setor de FIIs. Ele testará a resiliência do modelo de fundos de papel em um ambiente de juros ainda elevados e avaliará a capacidade das gestoras de identificar e executar oportunidades em momentos de disrupção do consenso. Para o cotista do GARE11 e de outros fundos, a lição é clara: em um mercado financeiro cada vez mais complexo, a sofisticação da gestão ativa e a coragem para agir contra o ciclo podem ser os diferenciais mais valiosos. A Guardian colocou sua cartada. Agora, o tempo dirá se a maior captação da história será lembrada como o prelúdio de uma fase de extraordinária geração de valor ou como um ambicioso experimento em timing de mercado.
